時(shí)評(píng)：醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)頤養(yǎng)天年？

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醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)頤養(yǎng)天年？

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有多大?

隨著中國(guó)逐漸步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老地產(chǎn)也被許多房地產(chǎn)企業(yè)視為新的發(fā)展機(jī)遇。第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的19%，而且每年這個(gè)數(shù)字都在快速攀升。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)500多萬(wàn)張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約25張，而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，每千名老人擁有的床位數(shù)通常為40至50張。若以此判斷，中國(guó)養(yǎng)老床位還空缺接近一半。按2035年達(dá)到均衡的速度計(jì)算，未來(lái)選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的群體占比可能達(dá)到15%。這意味著未來(lái)20年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)面積的最大缺口將超過(guò)21億平方米。據(jù)官方測(cè)算，今年中國(guó)老年人僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)4500億元人民幣，創(chuàng)造的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位將超過(guò)500萬(wàn)個(gè)。

回顧過(guò)去一年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政策的密集出臺(tái)無(wú)疑是最引人注目的變化之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自國(guó)務(wù)院2013年出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)的標(biāo)志性文件之后，2014年國(guó)家陸續(xù)推出30多項(xiàng)跟進(jìn)落實(shí)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策及指導(dǎo)意見(jiàn)，可謂是《意見(jiàn)》發(fā)布以來(lái)取得成效最多的一年，而這種趨勢(shì)也一直延續(xù)到今年。

“從目前中央出臺(tái)的政策來(lái)看，主要涉及土地、金融、專業(yè)人才培養(yǎng)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)、居家、行政審批、管理、外資介入、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社會(huì)力量介入、政府購(gòu)買服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)化等方面，基本覆蓋了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的方方面面。過(guò)去出臺(tái)的政策比較宏觀、定性，2014年的政策更加細(xì)化了基層操作層面的規(guī)定。除了民間資本介入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的內(nèi)容，其他很多政策所涉及領(lǐng)域在業(yè)內(nèi)都是首次發(fā)布。”有專家分析認(rèn)為，我國(guó)政府高度重視養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，鼓勵(lì)民間資本通過(guò)委托管理等方式，運(yùn)營(yíng)公有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

據(jù)悉，中央財(cái)政去年投入24億元，支持在吉林、湖南、山東等8個(gè)省份開展以市場(chǎng)化方式發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)。每個(gè)省份撥付3億元中央財(cái)政資金，吸引社會(huì)資本參與，共同設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，按市場(chǎng)化方式運(yùn)作，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)給予支持。稅費(fèi)優(yōu)惠方面的支持力度也相當(dāng)大，不僅對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅，而且對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)符合條件的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

各界突圍轉(zhuǎn)型分羹養(yǎng)老地產(chǎn)

“什么是養(yǎng)兒防老，僅僅是孩子回家看看、幫忙照顧就行嗎?”

在中國(guó)的傳統(tǒng)觀念中，大家還是信奉以兒養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng);而且面對(duì)目前政府推行的公辦養(yǎng)老院，大家褒貶不一。

從分析的數(shù)據(jù)來(lái)看，希望家人住養(yǎng)老社區(qū)的一般意愿和不愿意的比例占多數(shù)，高達(dá)66.41%，說(shuō)明養(yǎng)老社區(qū)的觀念及推廣還需要更多的時(shí)間。很愿意家庭占比例14.99%，說(shuō)明養(yǎng)老社區(qū)的最大競(jìng)爭(zhēng)并不是同類的養(yǎng)老社區(qū)，而是“家”，老人住了一輩子的家，他是否愿意走出家入住到養(yǎng)老院才是最關(guān)鍵的;也就是養(yǎng)老社區(qū)能否在設(shè)計(jì)、布局上讓消費(fèi)者更有家的感覺(jué)，而不是冰冷孤寂的醫(yī)院或者老人收容機(jī)構(gòu)。

龐大的市場(chǎng)需求與廣闊的市場(chǎng)前景引發(fā)各界紛紛出手抓向養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、花樣年、保利地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企近年來(lái)紛紛將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為未來(lái)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)之一。一如，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在北京房山竇店、長(zhǎng)春以及杭州等有多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目試點(diǎn);世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)手臺(tái)灣恒安照護(hù)，為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù)。此外險(xiǎn)資嫁接地產(chǎn)的養(yǎng)老模式逐漸浮出水面，比如泰康人壽正式銷售跟養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的終身養(yǎng)老產(chǎn)品，在北京昌平建立養(yǎng)老院。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則是將地產(chǎn)與養(yǎng)老徹底分離開來(lái)，分別由各自的專業(yè)團(tuán)隊(duì)去操作，養(yǎng)老服務(wù)品牌單獨(dú)成為“椿萱茂”，并成為首家以對(duì)失智老人(阿爾茲海默癥)提供生活照料為主的老年公寓。各大房企都在通過(guò)不同的方式“試水”市場(chǎng)反應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的發(fā)展前景，但國(guó)內(nèi)開發(fā)商市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不足，大家都處于摸著石頭過(guò)河的階段。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)很多都是賣房子為噱頭，純粹養(yǎng)老地產(chǎn)房屋，需要各種醫(yī)療保健的硬件配套以及專業(yè)養(yǎng)老醫(yī)療配套服務(wù)等，設(shè)計(jì)一款針對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)品很不容易。

醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)養(yǎng)老模式是一個(gè)新概念

目前，居住在城市的普通老人以在家為主，能夠享受到的大都是一些基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)，缺乏針對(duì)性。對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)條件，購(gòu)買力較強(qiáng)、消費(fèi)觀念新、養(yǎng)老護(hù)理需求迫切的老年群體而言，他們更渴望得到個(gè)性化的服務(wù)。

針對(duì)老年群體特點(diǎn)，河南成益置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)李清芳介紹，成益置業(yè)的醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)模式是在建設(shè)社區(qū)時(shí)，配套醫(yī)療設(shè)施和醫(yī)護(hù)人員，對(duì)老、中、少三代居住人員提供就近健康檢查、養(yǎng)生指導(dǎo)、日常護(hù)理和就醫(yī)安排。

“這既能保證健康宜居、又能使老年人看護(hù)與病人就醫(yī)等煩心事由專業(yè)人士輕松解決，同時(shí)避免了專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)居住人員結(jié)構(gòu)單一、親情缺失和生活氣息不濃的弊端。”李清芳介紹，該醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)在于，首先解決了單純建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金投入大而中低收入老年人又住不起的問(wèn)題;其次是化解了中國(guó)式居家養(yǎng)老的親情關(guān)懷問(wèn)題;第三是拓展了老、中、少三代人員的健康檢查和養(yǎng)生指導(dǎo)，使居民的整體預(yù)防保健提升到一個(gè)新高度。

居家養(yǎng)老是解決我國(guó)老齡化問(wèn)題的主要方式，但不少居家養(yǎng)老的老年人面臨生活無(wú)人照料、生病無(wú)人看護(hù)、求醫(yī)問(wèn)藥困難等一系列難題。如何解決老年人的居家養(yǎng)老問(wèn)題?這是中、低層收入老齡群體十分關(guān)注的，也是一個(gè)不容回避的重要社會(huì)問(wèn)題。李清芳認(rèn)為，要破解居家養(yǎng)老難題，必須探索創(chuàng)新醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)模式，社區(qū)不僅要滿足一般的居住需求，還要滿足業(yè)主的養(yǎng)老需求，建立社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老的聯(lián)系機(jī)制。“要真正解決中低層收入群體的養(yǎng)老問(wèn)題，需要負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)商，急政府所急，想百姓所想，創(chuàng)新機(jī)制，有所作為。所以我們才嘗試做醫(yī)療和養(yǎng)老的有機(jī)結(jié)合。”

“如果投資開發(fā)單純的養(yǎng)老社區(qū)，就要配套三甲類醫(yī)院，靠開發(fā)商自己的實(shí)力幾乎無(wú)法完成，這也是許多開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)不成功的重要原因。”李清芳說(shuō)，因此，成益置業(yè)另辟蹊徑，與北京益士醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，合力打造一個(gè)宜居、宜養(yǎng)、宜醫(yī)的全齡化社區(qū)。醫(yī)養(yǎng)融合后，醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)社區(qū)和普通社區(qū)有明顯區(qū)別，醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)社區(qū)的老齡人群健康衛(wèi)生保障顯著提升。這是因?yàn)槔淆g人群有兩大核心需求：醫(yī)療需求和基礎(chǔ)生活協(xié)助需求，這是目前普通社區(qū)不能滿足的。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)的建成，在醫(yī)療服務(wù)上，構(gòu)建了完善的三級(jí)醫(yī)療服務(wù)體系。