時(shí)評(píng)：“被豪宅”是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)

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“被豪宅”是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)

據(jù)說，“豪宅元年”是業(yè)內(nèi)對(duì)2015年北京樓市的判斷。中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京單價(jià)超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，同比大幅增長(zhǎng)2.8倍。2013年北京四環(huán)平均地價(jià)為5萬元/平方米。照此計(jì)算，今年上市的項(xiàng)目售價(jià)將在8萬元/平方米。如此一來，北京住宅被“豪宅”已然是不可阻擋。但住宅被“豪宅”是北京居民福祉上升，還是存在巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患?這還需深入分析。

住宅“被豪宅”更像是紙上財(cái)富增長(zhǎng)。北京四環(huán)以內(nèi)住宅單價(jià)“被豪宅”，意味著四環(huán)以內(nèi)居民住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富將會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。但名義財(cái)富能否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)財(cái)富，還缺乏有效渠道。對(duì)擁有一套住宅居民而言，房?jī)r(jià)即使再高，對(duì)其來說也沒有太大意義，除非離開熟悉環(huán)境將房產(chǎn)變現(xiàn)。而對(duì)擁有一套以上房產(chǎn)家庭而言，單價(jià)在8萬元以上的住宅流動(dòng)性很差，更多體現(xiàn)為名義財(cái)富增長(zhǎng)。

“被豪宅”出現(xiàn)是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。從貨幣購買力出發(fā)，未來北京住宅均價(jià)超過15萬元也不是稀奇的事情。在信用貨幣體系下，隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和時(shí)間流逝，幣值實(shí)際購買力下降將是不以人意志為轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。英鎊、美元是這樣，人民幣也不會(huì)例外。但關(guān)鍵是在當(dāng)前人民幣購買力下，8萬元單價(jià)可能是有些高了，已經(jīng)明顯偏離住宅合理值，無論是從房?jī)r(jià)收入比還是住宅租售比，都已經(jīng)不具備投資價(jià)值。雖然住宅買賣可以利用金融杠桿，但前提是住宅價(jià)格將會(huì)直線上升，否則貸款本息償付將是一筆巨大開支。而單價(jià)8萬元的住宅，勢(shì)必抬升住房租賃價(jià)格，對(duì)社會(huì)中低收入人群將是一個(gè)巨大沖擊。高房?jī)r(jià)對(duì)中低收入人群沖擊，不僅影響到他們消費(fèi)水平，而更多是這部分人群的邊緣化。要么在一線城市煎熬，也不知道哪一天才能夠擁有自己的住房;要么就離開，這樣一來，城市人口增長(zhǎng)停滯，住宅價(jià)格上漲基礎(chǔ)也不復(fù)存在。目前，中低收入人群構(gòu)成一線城市服務(wù)業(yè)的主要就業(yè)人群，是生活服務(wù)的主要提供方。隨著這部分人群離開，高價(jià)住宅也會(huì)因?yàn)槭ド畋憷味ヂ洹?/p>

住宅“被豪宅”更像是一個(gè)營(yíng)銷噱頭。3月份，國(guó)家集中出臺(tái)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策措施，有效激活了住宅市場(chǎng)人氣。雖然一線城市住宅價(jià)格整體堅(jiān)挺，下降幅度也不明顯，但成交量卻是明顯萎縮。2014年，北京住宅成交量同比下降超過20%。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一線城市也存在去庫存壓力，主要表現(xiàn)為2013年高價(jià)拿地新項(xiàng)目。由于地價(jià)成本已經(jīng)剛性，因此出售價(jià)格大體也剛性。但按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)加成計(jì)算的房?jī)r(jià)可能明顯超過市場(chǎng)能接受范圍。因此，不管未來北京房?jī)r(jià)如何演變，就目前市場(chǎng)環(huán)境而言，“被豪宅”脫不了營(yíng)造宣傳噱頭的嫌疑。

對(duì)于身處在一線城市的居民而言，房產(chǎn)名義價(jià)值升高也是一件快樂的事情。但同時(shí)也要看到，房?jī)r(jià)上漲也意味著生活成本的快速上升，如果沒有機(jī)會(huì)變現(xiàn)住宅不動(dòng)產(chǎn)的情況下，居民實(shí)際生活水準(zhǔn)將會(huì)出現(xiàn)下降。所以，被豪宅的家庭，能夠獲益的畢竟是少數(shù)，但更多人要承受城市生活成本上升的苦果。甚至當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫化演變?yōu)槠屏褧r(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化也不是沒有可能。從這一點(diǎn)分析，住宅“被豪宅化”不是一件可高興的事情。