任志強：萬惡的房地產(chǎn)開發(fā)商

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任志強

新中國的前五十年住房是靠福利分配方式解決的。除少數(shù)極困難家庭靠街道和地方政府保障之外，絕大多數(shù)家庭的住房是靠戶主所在工作單位分配的。

那時，幾乎所有的人都只能在國家、全民或集體的政府、企事業(yè)單位就業(yè)。(家庭有政治問題和犯罪行為的常無法就業(yè))人成為了所在工作單位的"財產(chǎn)"，人只有依附于單位才能獲得住房的分配。許多人最初居住于辦公室、集體宿舍，條件好的國家機關(guān)才有可能分配到單元住房。也有許多家庭合住一個單元。直到八零年的改革之后，擴大了單位住房的建設(shè)，更多的人分配到了單元住房。

九十年代初在十四個試點城市開始了商品房的私有和外銷房的普及。但直到二十三號文件的出臺之前，全國的私有市場只有7%的極小比例。大部分被稱為商品房的住房仍是以單位購買后，再在單位內(nèi)部分配的方式進(jìn)行的。北京的個人購房仍需到房管局開出無房證明，再到建委申請計劃指標(biāo)，才能到開發(fā)單位去購房。

在住房分配的時代，沒有人認(rèn)為開發(fā)商是萬惡的。因為，每個人都不直接面對開發(fā)商，也不直接面對價格。即使少數(shù)個人購買也是求之不得，感恩不盡。何來萬惡?那時，一家數(shù)口擠在一間十平米左右的平房內(nèi)的是多數(shù)。四十多歲分不到住房的也是多數(shù)。但再沒有房住，也沒有人會罵開發(fā)商。也沒人敢罵單位領(lǐng)導(dǎo)無能!

住房取消福利分房之后，開發(fā)商和消費者之間沒有了單位關(guān)系。消費者不再成為單位的附屬品和唯一依靠。有了自由選擇就業(yè)的權(quán)利，也有了依靠市場改善居住條件的權(quán)利。能不能解決住房不再是單位的福利，而是個人的能力。

沒有實行嚴(yán)格的土地招拍掛制度之前的1998年至2003年期間，全國商品住房價每年平均增長3.5%，但居民收入增長年均9.5%。房價收入比在逐年下降。2003年全國僅力1:3.8。北京也僅為1:6.5。/....盡管，人民日報曾說北京的房價1600元/平米太高，八十年代畢業(yè)的大學(xué)生一百年的收入也買不起房。但實際連九十年代畢業(yè)的大學(xué)生們，似乎都有了自己的非福利分配的住房。

"八、三一"大限之后，土地成了政府壟斷的資源。此前每年40%的平均供給增長速度變成了，十四個月平均5%的增速和連續(xù)十八個月的負(fù)增長。于是"天價地"開始在零七年登上了舞臺。從此之后，開發(fā)商成為了政府和社會的攻擊目標(biāo)。/......政府希望看到的是水漲但不能船高!消費者則只知政府批評船高而不知水漲。連續(xù)多年的行政干預(yù)之手，將市場的邏輯變成了道德的關(guān)系。

早期的購房者，借政府的不斷推高土地價格的大船乘風(fēng)破浪，發(fā)了大財。從沒有人罵開發(fā)商黑。所有的購房者都獲得了比開發(fā)商高數(shù)倍的利潤。于是有更多的投資者加入到購房的行列。也成為了令政府頭疼并重點調(diào)控和打擊的對象。

非市場化的行政手段不但沒有讓土地的價格和房屋的價格更加合理化，反而傷及無辜的消費者。讓市場中的需求者喪失了理性的判斷，被政府有效的將矛盾從壟斷的土地資源配置上，轉(zhuǎn)嫁給了市場中的生產(chǎn)者。于是就有了"萬惡"之說

市場經(jīng)濟的規(guī)律從來都是要積極的鼓勵擴大生產(chǎn)，滿足各種消費需求。通過擴大生產(chǎn)和競爭而平抑市場中的價格。從來沒有將提供產(chǎn)品的生產(chǎn)者列為"萬惡"之源，用減少商品供給降低價格的邏輯。/..........去年石油價格的變化就是典型的案例。歐派克組織，歷史上都是用減產(chǎn)提高石油價格，用增產(chǎn)降低石油價格的。絕不可能出現(xiàn)的是讓"萬惡"的石油生產(chǎn)商減少供給而降低價格的。

為什么在中國的商品房供應(yīng)商卻被變成了"萬惡"的呢?發(fā)了財?shù)馁彿空吆痛彿空叻炊闪藢α⒌膬膳?其一是政府的土地資源的壟斷。其二是政府故意破壞了市場邏輯。將投資與消費行為，人為分成了好與壞的兩派。

在政府宣傳的口徑與調(diào)控政策中，以投資為目的的購房行為是壞的，要嚴(yán)格控制和打擊。以居住為目的的購房行為是好的，應(yīng)給以支持。理由一是土地資源有限，一人不可多得多占。二是投資者占用了過多的資源的同時炒高了房價。

先從經(jīng)濟學(xué)的角度看看為什么要購房?前幾天樓市傳媒讓我和號稱九零后不買房的馬佳佳同臺辯論，試圖找出個不買房的理由。但可惜我們倆的觀念沒有太多差別。馬佳佳說不買房的理由是現(xiàn)在沒錢，如果有錢應(yīng)先去投資、創(chuàng)業(yè)，等有了很多很多錢時，不是去買房而是去買個島!我也認(rèn)為九零后還沒到有閑錢去買房的時代，或許他們還應(yīng)為自己的支付能力奮斗幾年。但我不同意買房不是一種投資。并且是收益很高的一種投資。

為什么要買房?(前提是你有可支付能力)一是住房是改善生活質(zhì)量的重要條件。穩(wěn)定的住房可以解決許多創(chuàng)業(yè)、工作的后顧之憂。二是住房是城鎮(zhèn)化率高速增長中最佳的投資品。三是住房是居住功能與投資功能同時并存的。四是住房是可以可出租和資產(chǎn)升值雙重收益的。五是住房還可能因外部條件的變化而產(chǎn)生特殊溢價。(如學(xué)區(qū)、醫(yī)院、公園等)六是城市外沿的擴大，讓產(chǎn)品更有稀缺性和升值空間。有產(chǎn)者有恒心也。

為什么說購房是一種天然的投資行為，而不僅是消費?一是所有的國家統(tǒng)計中都只將房租列為消費，而將購置住房資產(chǎn)列入投資中。也就是說，國際上統(tǒng)一的認(rèn)識是投資。二是其特有的金融屬性。固定資產(chǎn)投資中的信貸都擁有金融屬性。即使是個人住房抵押貸款也是一種金融屬性。完全自有的住房產(chǎn)權(quán)同樣可以當(dāng)做金融抵押品貸款。這種信貸也是投資行為。

更重要的是住房個貸是一種用未來收入流變成今天的投資的行為。天生就是一種貨幣升值的投資，一種未來收入增長的預(yù)投資。一種抵?通脹的投資。最簡單的道理是，二、三十年之后的一元錢，你在今天當(dāng)一元錢兌現(xiàn)了購買力。但二、三十年之后的一元錢肯定不具有今天同樣的購買力。也許只有幾分之一或幾十分之一。物價的上漲，會讓購買力逐年下降，而絕不會上升。即使你支付了利息也是有巨大升值空間的。

有人會說我只買了一套住房，升值了也不能賣。所有的投資收益都是空的。這是大錯、特錯的一種認(rèn)識。一是你無法改變貨幣未來貶值的現(xiàn)象。你已經(jīng)從信貸業(yè)務(wù)的升值中分享了未來收入流的收益。避免了房價升值和貨幣貶值的損失。這就是收益。二是當(dāng)你要改善住房條件時，你已經(jīng)購買的住房會用升值的收益，增加了你改善住房時的支付能力。當(dāng)然是在分享投資的收益。三是當(dāng)你老了，無再增加日常收入的可能時，住房可以成為你的支付條件，升值的投資收益會改變你的支付能力!四是房屋的抵押貸款時，由于升值可以讓你獲得比購買時更多的資金。擁有更多的投資能力。

從中國各銀行的統(tǒng)計看，平均個貸還清的時候是六到八年。也有許多是不用貸款的購房。還款期限超過八年的個貸只占不到20%的比例。說明中國的個貸利率高，更多的投資有比僅僅靠贏得物價上漲的收益更好的。或者說沒有更多的投資渠道，錢只有存入銀行收息。因此，家庭寧愿還清貸款，也不愿支持個貸利息。但這并不改變住房的投資概念。

中國沒有開放更多的資本市場的投資機會。如公開交易的房地產(chǎn)基金、信托、債券等市場。因此個人投資房地產(chǎn)就只能買房。于是有首付和貸款能力的就購買大量住房，無首付能力的就失去了資格。貧富差距因此而加大。房價因此大漲。如果有這些分散投資風(fēng)險的機會，那么錢多、錢少的都可以分享城市化進(jìn)程中的收益。更多的不是靠個人購房行為，而是靠基金、債券的共同投資行為，去建立租房市場，也能因此而避免房價的過快增長。而中國政府一方面限制了資本市場的開放，一方面限制了個人住房的投資行為。這就減少了租賃的住房，造成租賃市場的不穩(wěn)定。也必然導(dǎo)致更多人希望擁有自己的住房。讓暫時買不起住房的人群，不但不能有穩(wěn)定的租房，也不能分享投資的收益。更將沖天怨氣拋在了開發(fā)商群體身上。

更為嚴(yán)重的是中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，土地制度和戶籍制度讓更多的人無法同時變成城市人。于是就只能在家鄉(xiāng)擁有或購買一套住房，同時又在工作的城市擁有一個住所。但人卻只在一地居住，另一地空置。同樣擁有或占用兩套資源。這也是資源浪費且價格上升的原因之一。同時分不清那個是投資產(chǎn)品。所謂第二、三套的限制，不只限制的是投資，也限制了居住。

我之所以用圖上的三組數(shù)字，就是告訴那些將開發(fā)商列入"萬惡"之徒的人們，中國的住房并非是完全巿場化解決的。政府行為仍占據(jù)一定的位置。

只有市場配置資源和市場決定價格，才能讓生產(chǎn)者與消費者之間的行為變成正常的、平等地位的交易。在政府壟斷資源和行政干預(yù)之下，無論是生產(chǎn)者還是消費者都不會成為真正的受益方。有時政策會有利于生產(chǎn)商，有時會有利于消費者。但誰能準(zhǔn)確地把握政策的預(yù)期呢?