取得回遷房屋勿忘向開發(fā)商索取發(fā)票

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1月31日中共中央和國務院頒發(fā)了2010年的一號文件，中央一號文件明確提出，當前要把加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點?？梢灶A測，2010年及以后很長時間，我國城鎮(zhèn)化建設、舊城拆遷和棚戶區(qū)改造工程將會蓬勃發(fā)展。在舊城拆遷和棚戶區(qū)改造工程中，自然會涉及到拆遷補償，拆遷補償有兩種主要方式，一種貨幣補償，一種是產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式中會涉及到由回遷戶向房地產(chǎn)開發(fā)商支付房屋結(jié)構(gòu)差額款和超面積差額款。無論是被拆遷人以房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，還是在產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式中，筆者強調(diào)被拆遷人取得回遷房屋時要向開發(fā)商索要不動產(chǎn)銷售發(fā)票和注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對方開具的發(fā)票金額，以利于以后再轉(zhuǎn)讓時，享受稅收優(yōu)惠政策。

一、為什么要向房地產(chǎn)開發(fā)商索要不動產(chǎn)發(fā)票、被拆遷人取得回遷房屋是實物交換形式從房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的房屋?！秶叶悇湛偩株P(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2007]768號）規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應按‘銷售不動產(chǎn)’稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。” 這里明確了被拆遷戶取得的回遷房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。是被拆遷戶用原有房屋的所有權(quán)交換取得新房屋的所有權(quán)。

1、差額繳納營業(yè)稅必須有銷售不動產(chǎn)發(fā)票?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第六條規(guī)定：“納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務院稅務主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除”。銷售不動產(chǎn)發(fā)票是法定的扣稅憑證?！秶叶悇湛偩帧⒇斦?、建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）第（六）項規(guī)定：“對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。”（此處，2年期限已經(jīng)改為5年）、普通住宅和非普通住宅的享受差額繳納營業(yè)稅的優(yōu)惠政策時間上不同。（財稅[2009]157號）規(guī)定：“自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”（2009年月1日至2009年12月31日差額繳稅期限是2年）。

2、普通住宅和非普通住宅在鑒定標準上有區(qū)別?！秶鴦赵恨k公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》國辦發(fā)[2005]26號文件中規(guī)定：享受優(yōu)惠政策普通住房標準是同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。不符合上述規(guī)定的房屋就是非普通住宅。非普通住宅不僅包括超面積的住宅，而且也包括商用性質(zhì)的房屋。《財政部、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第20條規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。”此文件規(guī)定，享受差額繳納營業(yè)稅的范圍是購置的不動產(chǎn)或者受讓的土地使用權(quán)。

二、開發(fā)商開具的發(fā)票上填寫的金額是多少、有《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，以《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費為購買價格?！蛾P(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）中規(guī)定。

　?。?）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，減去貨幣補償后的余額；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣。

　　1、沒有《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，實物償還面積由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本核定房屋價格。《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)［1995］549號）規(guī)定，“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。”

　　2、核定同類住宅房屋的成本價有兩種方法。對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，不是按照市場價格視同銷售征收營業(yè)稅，而是按同類住宅房屋的成本價核定，超過拆遷面積的補償部分，還是要按照協(xié)議價格確定。核定房屋成本價有兩種：一種是不含土地出讓金的工程建造成本，主要應用于以劃撥方式免費取得土地使用權(quán)的棚戶區(qū)改造建設工程項目；另一種是含土地出讓金的工程建造完全成本，主要應用于商業(yè)開發(fā)性質(zhì)的城鎮(zhèn)開發(fā)建設工程項目。

綜上所述，被拆遷人取得回遷房后要向開發(fā)商索要不動產(chǎn)銷售發(fā)票和注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的發(fā)票金額，以利于以后再轉(zhuǎn)讓時，享受差額繳納營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。