[江蘇]海安：積極探索農村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理

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海安縣近幾年來加速推進城鎮(zhèn)化建設，農村居民集中居住區(qū)建設管理工作得到新的突破。據(jù)統(tǒng)計，截止到2014年年底，全縣已建成農村居民集中居住區(qū)68個，規(guī)劃在建小區(qū)15個，已建成總建設面積700多萬平方米，住戶3.9萬多戶，高層建筑60多幢，電梯200多臺。其中，有52個小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)管理，13個小區(qū)由鎮(zhèn)、社區(qū)實施基本管理，3個小區(qū)實行業(yè)主自治。。

海安縣貫徹有序推進農村轉移人口市民化，努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)化基本公共服務全覆蓋要求和建立農村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理長效機制，努力構建和諧物管、文明小區(qū)的目標。在加快農村居民集中居住區(qū)建設的同時，把集中居住區(qū)物業(yè)管理工作提上重要議事日程，進一步加快農民集中居住區(qū)物業(yè)管理體制改革，建立業(yè)主自治與物業(yè)服務企業(yè)相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，推進農村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理工作上新體制，推進農村居民集中居住區(qū)區(qū)域管理工作再上新臺階，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋無盲區(qū)。

（一）統(tǒng)一思想，強化組織領導。針對農村居民集中居住區(qū)的管理現(xiàn)狀，進行充分調查研究，召開座談會。根據(jù)全縣農村居民集中居住區(qū)的特點，出臺了《海安縣農村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《縣政府辦公室關于加強農村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理工作的通知》、《海安縣物業(yè)管理老舊小區(qū)“掃盲”、農民安置房達標、新小區(qū)“創(chuàng)優(yōu)”實施方案》等規(guī)范性文件，重點解決有人管理、如何管理、有錢管理、源頭管理的問題。做到組織機構健全完善、管理體制良性運行、日?？己霜剳偷轿?、管理經費持續(xù)保障。

（二）明確職責，建立健全機制。農村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理實行屬地管理，各鎮(zhèn)總負責，各街道辦事處、社區(qū)居（村）委會具體落實，縣各相關職能部門密切配合，全縣形成了上下聯(lián)動、齊抓共管的工作氛圍。各鎮(zhèn)逐步建立健全由區(qū)鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)居（村）委會、業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）、樓道長為層級的物業(yè)管理服務網(wǎng)，鎮(zhèn)、街道辦事處明確專門機構、專業(yè)人員、專項經費保證工作的開展和推進。同時縣公安、住建、城管、環(huán)保等職能部門加強協(xié)作，密切配合，落實專人分工聯(lián)系各鎮(zhèn)，共同抓好物業(yè)管理相關工作。加大聯(lián)合執(zhí)法力度，對農民集中居住區(qū)內違法搭建、侵占綠地、無照經營、環(huán)境污染及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，依法從嚴查處，維護小區(qū)公共管理秩序。

（三）因地制宜，規(guī)范管理模式。通過調研論證和探索，各鎮(zhèn)街道建立由社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)服務單位聯(lián)動的模式，根據(jù)小區(qū)建筑規(guī)模、設施配套、環(huán)境要求、業(yè)主意愿和約定，合理確立了物業(yè)服務管理模式。主要有四種模式：一是聘請具備資質的專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，實施規(guī)范化管理；二是聘請專業(yè)顧問單位與社區(qū)居（村）委會共同管理；三是社區(qū)居（村）委會自形成立物業(yè)服務組織，實施基本物業(yè)管理；四是業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）實行自治管理。根據(jù)農村居民集中居住小區(qū)的特點，各物業(yè)服務單位按要求配備專業(yè)技術人員，有特種設備的小區(qū)，聘請專業(yè)化工程公司負責維修保養(yǎng)。

（四）建管并重，制定落實措施。各鎮(zhèn)提前介入農民集中居住區(qū)的規(guī)劃、建設和前期管理，從源頭上把好關口，為做好后期物業(yè)管理打下基礎。新建小區(qū)根據(jù)實際情況，規(guī)劃建設公建配套設施、集中辦事（紅白喜事）大廳、物業(yè)用房、社區(qū)用房、警務室，還要建設集中晾曬區(qū)、集中蔥蒜種植區(qū)、健身娛樂休閑、機動車停車泊位等配套服務設施。已建成交付使用的小區(qū)，制定兩年整治改造規(guī)劃，逐步對圍墻、安防監(jiān)控、路燈、綠化、公共配套設施等進行升級改造和完善。每個小區(qū)都制作安裝公益宣傳欄，修繕喪失功能、老舊的綠化、道路、圍墻，補建因設計建設缺陷，未建設或建設不到位的項目。密集補植破壞的綠化樹木，條件成熟的改造植草磚作為停車場，增設機動車停車泊位。對擅自改造搭建的居民加強說服教育，定期清理整治房前屋后堆放的柴草、雜物，有條件的還進行集中存（寄）放物品，確保小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美。

（五）加強宣傳，營造良好氛圍。各鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務企業(yè)通過宣傳欄、廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡等媒體，宣傳物業(yè)管理相關法律法規(guī)以及業(yè)主、物業(yè)服務單位的權利和義務，使廣大居民認識到小區(qū)是大家的小區(qū)，逐步實現(xiàn)從單門獨院或封閉生活習慣向集中居住共同生活需要建立的契約意識轉變，逐步形成社會理解物業(yè)、支持物業(yè)、參與物業(yè)的良好氛圍。

（六）制定標準，嚴格考核獎懲?？h政府制定全縣物業(yè)管理考核辦法，將物業(yè)管理工作納入對各鎮(zhèn)年度經濟目標責任書考核。縣城管局專門制定全縣農村居民集中居住區(qū)物業(yè)管理考核辦法，同時每季度對全縣農村居民集中居住區(qū)進行檢查考核，把考核結果納入縣委、縣政府“城鎮(zhèn)建設杯”考核。各鎮(zhèn)對照物業(yè)服務合同，制定考核細則，每月考核，按得分撥付服務費，并定期進行滿意度測評。