回遷安置房轉讓征營業(yè)稅

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      無論是有償轉讓還是無償轉讓都會視同銷售要求上繳營業(yè)稅。但計稅依據(jù)不會照同該地段商品房市場進行價格制定，而是以該房的工程成本加利潤的方式予以征收。  
     據(jù)國家稅務總局網站消息，稅務總局專門下發(fā)公告，進一步明確納稅人開發(fā)回遷安置房有關營業(yè)稅問題。相關負責人介紹，納稅人向他人無償轉讓回遷安置房所有權的行為，應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。
　　公告規(guī)定，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，應按規(guī)定視同銷售不動產征收營業(yè)稅，但其計稅營業(yè)額不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
　　稅務總局貨物勞務稅司相關負責人介紹，按照營業(yè)稅條例細則有關規(guī)定，單位將不動產無償贈送其他單位或個人的行為，應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。因此，納稅人向他人無償轉讓回遷安置房所有權的行為，應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。
　　該負責人表示，鑒于回遷安置房與商品房性質不同，房地產公司也未向居民收取回遷安置房房款，計稅依據(jù)不宜按照同地段商品房市場價進行核定，應按照營業(yè)稅細則規(guī)定以工程成本加利潤的方式予以核定；同時，由于回遷安置房所處地塊的土地款由回遷居民委員會支付，該地塊的土地使用權實質上不屬于上述房地產公司，因此，核定的計稅依據(jù)中不包含土地成本。
　　公告明確，相關規(guī)定自2014年3月1日起施行，公告生效前未作處理的事項，按照公告規(guī)定執(zhí)行。
      根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》、《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)[1995]549號）、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]771號）的規(guī)定，納稅人在房地產開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅?；诓疬w房屋行為的特殊性，在營業(yè)稅計稅依據(jù)的確定上，區(qū)分以下兩種情形：  （1）對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。   （2）對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。
        注釋：上述規(guī)定可以理解為：（1）與先直接支付給拆遷戶貨幣補償，拆遷戶再向房地產公司購買商品房相比，直接對拆遷戶進行回遷安置可以使房地產公司節(jié)約營業(yè)稅金，因為實際的銷售行為下公司需按銷售金額繳納營業(yè)稅，回遷安置下償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，只需按房屋的成本價計征營業(yè)稅，超出拆遷建筑面積的部分按公允價值計征營業(yè)稅；（2）實際的銷售行為下商品房銷售后即須繳納營業(yè)稅及預繳土地增值稅，回遷安置下企業(yè)需樓盤竣工，工程結算完成，房屋成本可以可靠計量或移交回遷房產權時才繳納營業(yè)稅及預繳土地增值稅。
      對于回遷安置房的各個稅務處理問題，國家稅務局都有明細規(guī)定，除征營業(yè)稅外，國家還對征收土地所得稅和個人所得稅也都有明細規(guī)范。