哪些問題是維權(quán)熱點 房屋質(zhì)量問題最受關(guān)注

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　　每年3.15，往往都是消費者投訴各類消費問題最為集中的日子。在消費者維權(quán)活動中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投訴始終占據(jù)了相當(dāng)一部分的比例。對于大多數(shù)置業(yè)者來說，購置一套房產(chǎn)可以說是人生中最大的一筆消費。為此，房地產(chǎn)方面的各類投訴也是備受廣大置業(yè)者所關(guān)注。

　　房屋質(zhì)量不過關(guān)業(yè)主如何去維權(quán)

　　眾所周知，房屋的質(zhì)量問題歷來是樓市領(lǐng)域投訴的熱點。常見的房屋質(zhì)量問題主要包括：外部方面，有的樓房過了沉降期依然不斷下沉，這種不均勻的沉降往往會導(dǎo)致樓體傾斜。由于房屋整體強度不夠，其部分或全部承重體系載力也就不夠，樓體受到輕微震動后或在遇到強風(fēng)之后，就會發(fā)生局部或全部坍塌隱患。另外，如果樓房外延裝飾材料或涂料質(zhì)量低劣，也會導(dǎo)致脫落或脫漿，同樣會造成安全隱患。在內(nèi)部方面，由于防水材料質(zhì)量不過關(guān)或防水工藝不完善，則會導(dǎo)致地面滲漏，主要表現(xiàn)在廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，或者向樓下的垂直滲漏。如果滲漏嚴(yán)重的話，則會破壞自家地面和樓下領(lǐng)居屋頂?shù)难b修，影響使用業(yè)主的正常生活，也會破壞鄰里之間的關(guān)系。另外，有些房屋的門窗在使用一段時間后即出現(xiàn)部分或整體變形的問題，造成無法開啟和關(guān)閉，特別是窗戶，如果密閉不嚴(yán)，則難以起到擋風(fēng)遮雨的作用。

　　在此方面，市民張先生就飽受困擾?！拔业姆孔游挥陧敇堑奈恢?，裝修以后入住才半年多，年前下了一場雨雪，屋頂有的地方就開始滲水了，而且家中的廚房、客廳多處墻面都有滲水，真難以想象到了夏天遇到下大雨的時候會出現(xiàn)哪些更嚴(yán)重的問題?！睆埾壬嬖V記者，“隔壁鄰居遇到的情況更槽糕，客廳窗臺處的水從墻面滴到了地面，基本上整個墻面都是濕的。我和這位鄰居一起找到開發(fā)商，開發(fā)商又把我們支到物業(yè)；找到物業(yè)，物業(yè)說只能先登記，然后再跟開發(fā)商交涉，具體的解決時間始終沒有明確地告訴我們?！?/p>

　　對于張先生遇到的問題，法律人士建議：遇到這樣的事情，業(yè)主完全可以利用法律武器去維護(hù)自己的合法權(quán)益。這是因為業(yè)主有要求開發(fā)商在合理的期限內(nèi)進(jìn)行包括更換劣質(zhì)材料等在內(nèi)的免費維修的權(quán)利。開發(fā)商如果拒絕維修或者以各種原因拖延，業(yè)主可以自行請專業(yè)維修人員進(jìn)行修繕，并保存好相關(guān)票據(jù)，其維修費用最后將由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商對此費用不予以承擔(dān)，業(yè)主完全可以拿著購房合同找開發(fā)商理論，甚至將其告上法庭。

　　精裝房子問題多收房勘驗是關(guān)鍵

　　除了房屋本身的質(zhì)量問題外，那些以精裝修形式交房的項目在投訴領(lǐng)域也占有不小的比例。其主要投訴類型就是裝修效果與合同約定不符，或者在裝飾材料上以次充好。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有許多購買精裝房的業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商所交付的房屋在裝修上存在很多問題，其中主要是自己的房屋與先前看的樣板間相差甚遠(yuǎn)。為此，這些業(yè)主便拒絕收房。然而物業(yè)卻告訴業(yè)主：你先把房子收了，你收了房以后我們才能更好地幫你做維修。在被物業(yè)一通“忽悠”之后，這些業(yè)主為了將房子盡快修好，就稀里糊涂地在收房手續(xù)上簽了字。

　　為此，律師提醒業(yè)主，業(yè)主在收房時，首先就是要查看開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，即質(zhì)量保證書、使用說明書、竣工驗收備案表等，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有開發(fā)商能夠提供這些證件，才能簽署收樓單。否則的話，即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題，也不能在法律意義上視為交付，業(yè)主有權(quán)拒絕在收房手續(xù)上簽字，并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果確實被要求收房，業(yè)主也要在諸如《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見××證書”等字樣，并妥善保管好相關(guān)文件副本。

　　另外，律師特別提醒，業(yè)主無論是購買的是毛坯房還是精裝房，都要以當(dāng)初簽訂的購房合同為準(zhǔn)。尤其是精裝房，對交付房屋中使用的建筑材料、裝飾材料、配套電器以及其安裝輔料等要進(jìn)行仔細(xì)查看，比如墻面磚、地磚、櫥柜、灶具以及各種開關(guān)、插座等的品牌是否與合同約定的一致。如果在交房時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)合同約定與交付標(biāo)準(zhǔn)不相符，則業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商按照裝修合同標(biāo)準(zhǔn)更換或者配齊，否則可以拒絕收房，并據(jù)此提出賠償要求。

　　該交房時不交房約定責(zé)任索賠償

　　對于一些實力并不十分雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，往往由于資金或者其他方面的問題出現(xiàn)延期交房的情形。此時這些開發(fā)商往往會將合同中約定的不可抗力因素作為延期交房的免責(zé)條款。遇到這種情況，很多業(yè)主不但要承受不能及時裝修、入住之苦，更重要的是由于交房無期而備受精神上的折磨。因此，延期交房方面的投訴在整個房地產(chǎn)投訴中始終不在少數(shù)。

　　事實上，按照國家相關(guān)法律規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，如地震、洪水等自然災(zāi)害，這種情況才是能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任的條件。而有些無良開發(fā)商卻把自行把這種不可抗力的范圍擴大了，比如說施工中遇到各種困難或重大的事故問題而不能解決，或者說將施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤等都認(rèn)定為不可抗力。

　　對此，專業(yè)人士建議，在簽訂購房合同時，一定要對延遲交房的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定，如具體的交房時間、延期交房之后所要承擔(dān)的具體違約責(zé)任，以及延期交房超過一定期限后的解決方案，其中包括開發(fā)商按逾期天數(shù)交付賠償金或者解除合同。另外，還要在合同中約定如果由于延期交房問題訴至法院，其訴訟費用應(yīng)由違約方承擔(dān)。對于合同中不可抗力條款的解釋，一定要把握三個原則，即不能預(yù)見、不能避免、不能克服，除此之外皆不構(gòu)成不可抗力條件，從而將不可抗力約定在最小的范圍內(nèi)。否則一旦出現(xiàn)延期交房的問題，開發(fā)商就會找出許多不合理的免責(zé)借口。