杭州 廠房選擇要符合企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營要求

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　　廠房選擇盡量要標準型廠房 選擇廠房遠不但選擇土地與地上建筑物這么簡單，選擇廠房是為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營的需求，同時還需要系統(tǒng)考慮區(qū)劃、交通、供能（水、電、氣）、通信等因素。選址既要符合企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營要求，又應(yīng)當服從于所在區(qū)域行業(yè)分布規(guī)劃；

　　廠房選擇盡量要標準型廠房

　　選擇廠房遠不但選擇土地與地上建筑物這么簡單，選擇廠房是為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營的需求，同時還需要系統(tǒng)考慮區(qū)劃、交通、供能（水、電、氣）、通信等因素。選址既要符合企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營要求，又應(yīng)當服從于所在區(qū)域行業(yè)分布規(guī)劃；

　　選址的幾個注意事項：

　?。ㄒ唬┙柚禺a(chǎn)中介的作用“貨比三家”

　　選址，第一步首先要進行信息收集。選擇中介機構(gòu)進行房源信息的收集、整理、篩選，可以節(jié)約時間，提高房源信息的時效性和準確性。目前地產(chǎn)租售領(lǐng)域，地產(chǎn)中介的專業(yè)功能日益細化，出現(xiàn)了作為居住房屋、經(jīng)營性商鋪、辦公樓、生產(chǎn)性廠房、倉儲性地產(chǎn)各類中介。綜合性的地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)范圍涵蓋商、住、生產(chǎn)、倉儲等多種房產(chǎn)的租售業(yè)務(wù)，而專業(yè)性較強的房產(chǎn)中介則專門提供某一類型的地產(chǎn)租售服務(wù)。地產(chǎn)中介收集、整理各類的房產(chǎn)供求信息，并進行分類整理后，進行有償居間服務(wù)。綜合性或?qū)I(yè)性中介，建議選擇專業(yè)性廠房中介進行最初房源的收集。

　　在接受服務(wù)的過程中，客戶應(yīng)當明確地產(chǎn)中介收費的方式和服務(wù)的具體內(nèi)容，例如是向房產(chǎn)的出租方收取居間服務(wù)費，還是向出租方和承租方分別收費中介費用。有的中介方會要求客戶簽署書面承諾書，承諾不繞過中介擅自與出租方建立租賃關(guān)系。鑒于市場競爭激烈，很可能出現(xiàn)在某一區(qū)域內(nèi)，不同中介機構(gòu)推薦同一處廠房的情況，此時客戶應(yīng)當及時與中介澄清說明房源出現(xiàn)雷同的情況，防止后續(xù)出現(xiàn)不必要的爭端。

　　需要特別注意的問題：對于中介機構(gòu)提供的有關(guān)房屋坐落、結(jié)構(gòu)、供電、供水、交通、周邊環(huán)境的描述應(yīng)當進行現(xiàn)場核實。應(yīng)特別注意核實待租待售房源的產(chǎn)權(quán)情況。

　　（二）首先應(yīng)當考慮廠房所在的行政區(qū)域的有關(guān)政策，特別是稅收政策，防止在手續(xù)辦理有關(guān)工商登記、稅務(wù)登記的過程中遇到障礙，影響投資計劃的進度；例如在日益強調(diào)建設(shè)綠色經(jīng)濟，有效控制能耗產(chǎn)出的大背景下，有的地區(qū)并不愿意接收某些高能耗的工業(yè)企業(yè)入駐本區(qū)。企業(yè)在選址的過程中，應(yīng)當事先對于有關(guān)政策信息進行摸底，必要時可以聽取專業(yè)機構(gòu)，比如當?shù)芈蓭煹膶I(yè)意見和建議。對于外資企業(yè)，更應(yīng)當向擬投資地的工商、稅務(wù)、外資管理機關(guān)了解當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策，充分了解享受當?shù)氐膬?yōu)惠政策的企業(yè)條件，避免因與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策沖突而使投資計劃遇到難以逾越的政策障礙。

　?。ㄈ┍M量選擇配套設(shè)施完備的工業(yè)區(qū)內(nèi)的標準廠房，一般而言配套設(shè)施完備且已經(jīng)部分完成招商，投入使用的工業(yè)區(qū)廠房最為合適，標準廠房在設(shè)計上能夠滿足一般工業(yè)加工企業(yè)的生產(chǎn)要求，已經(jīng)如果使用的工業(yè)園區(qū)，在園區(qū)管理、工商稅務(wù)等配套設(shè)施的配備上都有利于企業(yè)快速投產(chǎn)，并為后續(xù)的有關(guān)工作的開展提供便利。不同的工業(yè)園區(qū)有不同的行業(yè)定位和招商對象的區(qū)別，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的能耗和環(huán)境影響情況選擇落戶合適的工業(yè)園區(qū)；

　?。ㄋ模┥髦剡x擇周邊有居民區(qū)的廠房，由于早期城市規(guī)劃問題，有的廠區(qū)位于居民區(qū)附近，容易發(fā)生法律糾紛。從經(jīng)驗來看，居民對于生產(chǎn)性企業(yè)對于居住環(huán)境的影響的容忍度很低，廠房或者廠區(qū)周邊的居民區(qū)往往成為發(fā)生投訴、相鄰關(guān)系訴訟的隱患，一旦發(fā)生糾紛，往往容易升級成為群體性時間，直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

　?。ㄎ澹襦彾皬S”，在選擇廠房的過程中，獨門獨院的廠房固然是投資人的首選，但經(jīng)常出現(xiàn)的情況是廠房部分出租、廠房產(chǎn)權(quán)方將部分閑置廠房出租、或幾家企業(yè)共用一個廠區(qū)的情況。在上述情況下訂立租賃合同，除了需要妥善處理與出租方的租賃關(guān)系外，還需要慎重考慮如何協(xié)調(diào)處理與其他企業(yè)在公用租賃部位、廠區(qū)衛(wèi)生、安全管理等方面的問題。

　?。┝私夂蛯嵉睾藢崗S區(qū)的道路通行和周邊交通狀況，客觀測評車程等影響企業(yè)運輸成本的指標。

　　“宏觀”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周邊的道路情況，距離交通主干道、高速公路、城市快速路的距離。道路對通行車輛高度和地面承重的要求?！拔⒂^”交通因素包括：廠區(qū)內(nèi)部的道路情況、廠房與道路的接合部的道路情況，是否能夠通行大型車輛交通是否便捷，例如出口加工型企業(yè)要求集卡能夠直接進入廠房進行裝卸作業(yè)，對于有較高的防水、防塵、避光要求的產(chǎn)品，對于裝卸區(qū)也有特殊的要求。這些因素在選址的過程中都需要考慮。在考核評估交通狀況時要留意細節(jié)，要全盤考慮宏觀和微觀的可能對車輛通行造成影響的因素，防止“木桶效應(yīng)”，例如，對于車輛通行高度的要求，不但要考慮到廠房層高、門高的限制，也要考慮道路（高架道路限高、電線桿）等通行道路的條件限制。

　　完成選址工作，找到合適的房源，已經(jīng)為簽訂廠房租賃合同奠定了良好的基礎(chǔ)，下面我們將在《貳、合同篇》中進一步探討起草、簽訂以及合同履行過程中的有關(guān)問題。