新房、二手房收房流程及驗房注意事項

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    我們知道任何事情都有一個流程，那在房產(chǎn)交易中，二手房和新房的收房流程是什么呢？在驗房時，購房者要注意哪些事項呢？現(xiàn)在我們一起來了解一下。

    一、新房交房要滿足哪些條件？

    按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：

    1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格

    商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。

    2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

    住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)?？梢酝ㄟ^登錄房管局網(wǎng)站查詢。

    3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）

    實際上只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。沒有“大產(chǎn)證”的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。

    不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費用未繳付，導(dǎo)致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

    這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟損失，因為購房者也有過錯，也應(yīng)對提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。因此，在收房時一定要審核開發(fā)商是否符合上面的條件。

    二、新房交付的一般流程

    1、通知

    開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用。

    2、驗收

    購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進行核驗。

    驗收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

    3、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

    根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項。

    4、簽署房屋交接書

    購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。、

    三、業(yè)主收房時需注意的要點

    1、在驗房之前，如果開發(fā)商要求交費或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，就只能自己付錢解決了。

    2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費。

    3、必須先驗房后收住宅鑰匙

    購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

    4、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。

    5、收房時必須仔細(xì)查看的文件。律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：

    第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

    第二：常說的“兩書”---“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。

    第三：開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

    四、逾期交房可否先收房后追究責(zé)任？

    擔(dān)心開發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任是沒有必要的。原因如下：

    第一、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任；

    第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利；

    第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時效限制，購房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商實際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

    六、哪些情況可以退房？

    由于買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導(dǎo)致退房事件時有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢？

    1、延遲交付房屋

    這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

    2、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效

    目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。

    3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計

    在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

    4、無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

    5、拿不到產(chǎn)權(quán)證

    由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以要求退房。

    6、房屋面積誤差超過3%

    目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

    7、房屋質(zhì)量不合格

    房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

    8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

    根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。

    9、開發(fā)商把房子抵押

    如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。