2015房地產(chǎn)估價師考試《估價理論與方法》真題及答案（網(wǎng)友版）

　　一、 單選

　　網(wǎng)友題目及答案①

　　1、 估價特點(diǎn) 選模擬市場定價

　　2、樓損壞搬遷 選D每戶補(bǔ)償6.5萬

　　3、1000美元 以人民幣為基礎(chǔ)的市場 個月80元人民幣 選C1046.88

　　4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

　　5、補(bǔ)地價那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個

　　6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 選C 忘了數(shù)據(jù)

　　7、哈伯法則那題 選900

　　8、什么建筑物到期可補(bǔ)償 選什么忘了

　　9、有一題選什么估價目的的

　　10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

　　11、城市化（房產(chǎn)投機(jī)）是社會因素

　　12、不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是 ……

　　13、錯誤的是 價值類型是估價師決定的

　　網(wǎng)友題目及答案②

　　1、 價值減損

　　2、凈收益遞減求合理期限

　　3、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，求修正系數(shù)

　　4、補(bǔ)地價

　　5、表示錯誤的是（最后一道C）

　　6、知道容積率求房地產(chǎn)單價

　　7、不同期限、不同報(bào)酬率價格換算

　　8、樓層調(diào)整

　　9、估價特點(diǎn)描述正確的是（樓上提供哈，好像是模擬哈）

　　10、幣種換算

　　11、求成新率（82%）

　　12、哈伯法則（900）

　　13、功能折舊

　　14、不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（城市化）

　　15、表示錯誤的是（價值類型由估價師決定）

　　16、已知期房價格求現(xiàn)房價格

　　17、假設(shè)開發(fā)法開發(fā)完成后的價值不能用什么方法求取

　　18、直線趨勢中a、b代表什么數(shù)據(jù)（歷史數(shù)據(jù)）

　　19、求純粹房地產(chǎn)實(shí)際成交價格

　　20、求報(bào)酬率

　　21、估價對象合法是指

　　網(wǎng)友題目及答案③

　　1、建筑物壽命60年，到期可補(bǔ)償，經(jīng)過11年

　　2、80萬元的房產(chǎn)，2萬非房產(chǎn)成分，首付一半，另外一半一年后支付

　　3、非正常稅費(fèi)的

　　有一道計(jì)算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6）+1.2x/1.1^6，計(jì)算下來x=675.14 ，

　　第一年收益是30萬元，每年減少2.4萬元那個，合理經(jīng)營期限是13.5年。

　　4、土地重新購建價格數(shù)據(jù)肯定記不到了，說不定考試當(dāng)天回憶能夠記到。思路應(yīng)該是，在估價時點(diǎn)：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*建筑物折舊，即，土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*（49/60）

　　5、80萬元的房產(chǎn)，2萬非房產(chǎn)成分，首付一半，另外一半一年后支付。

　　這個記得折現(xiàn)率是6%，不知道對不，不然就是8%.應(yīng)該是40+40/1.06=77.736， 77.736-2=75.74.

　　6、還有一題非正常稅費(fèi)的，對可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。一個調(diào)整是非正常稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的調(diào)整，應(yīng)該是兩個調(diào)整，然后連乘。

　　二、 多選

　　網(wǎng)友題目及答案①

　  1、 平均增減量

　　2、估價報(bào)告簽字（最后一道）

　　3、市場法中權(quán)益狀況

　　4、房地產(chǎn)供給影響因素

　　5、不考慮查封影響的估價目的

　　6、利潤率大小比較

　　7、收益方式分類

　　8、假設(shè)限制條件的作用

　　9、基準(zhǔn)地價對象使用條件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高層建筑地價分?jǐn)偅ㄈ齻€選項(xiàng)）

　　12、與估價對象相似包括（三個選項(xiàng)）

　　網(wǎng)友題目及答案②　　

　　一題，決定房地產(chǎn)供給量的4個因素。

　　一題，收益法中，凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

　　一題，直接成本利潤率，投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較，直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

　　一題：估價的假設(shè)和限制條件的的作用，記不清自己是選兩個選項(xiàng)還是三個選項(xiàng)（保護(hù)估計(jì)機(jī)構(gòu)和估價人員，告知、保護(hù)委托人和估價報(bào)告使用者。）

　　一題：好像是平均增減量法，選的是A，B，E，

　　影響房地產(chǎn)價格的外部因素。經(jīng)濟(jì)因素的詳細(xì)內(nèi)容，干擾項(xiàng)是“金融制度政策”。

　　房地產(chǎn)估價的特征（本質(zhì)）（評估的是房地產(chǎn)的價值而不是價格，是模擬市場定價而不是代替市場定價，書上那5條）

　　三、判斷

　　1：“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項(xiàng)目投資評估”，沒選

　　2：“按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋貎r值的計(jì)算，” 沒選 數(shù)據(jù)差0.01.

　　3：“報(bào)酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”， 錯

　　4：“甲、乙土地，先計(jì)算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權(quán)，購買乙土地比甲土地更劃算”   對。

　　5：“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到   沒選。

　　6：“交通時間、距離，”交通費(fèi)用什么的 錯。

　　7：“接受估價委托后、受托機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)目?！?錯。

　　8：商品住宅成本不包含營業(yè)性用房，對

　　9、房地產(chǎn)在一定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費(fèi)不可移動，所以經(jīng)濟(jì)地位固定不變 錯

　　10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數(shù)額相同 錯

　　11、房地產(chǎn)的容易變現(xiàn)，通用性好的，獨(dú)立性好的等描述。對。

　　12、高層面積按房地價值分?jǐn)?，因?yàn)椴顒e不大？

　　13、估價資料保存10年后可銷毀。（錯誤）

　　14、平均發(fā)展速度，連續(xù)上升或下降，數(shù)額大致相同。（錯誤）

　　15、查書看到了，是以前的考題“接受估價委托后、受托機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)目?！?，應(yīng)該是“至少明確一名能夠勝任該項(xiàng)目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師?！?/p>

　　16、還有一道應(yīng)不應(yīng)該排除商業(yè)用房

　　四、計(jì)算

　　1、該房地產(chǎn)持有期10年，有效毛收入50萬元，運(yùn)營費(fèi)用18萬元，有效毛收入年增長5%，運(yùn)營費(fèi)用年增長3%，報(bào)酬率8%.第10年資本化率是10%，銷售稅費(fèi)6%.

　　網(wǎng)友答案 ①：

　　收益法，按有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用都增長的公式計(jì)算， 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值：273.27萬元，

　　第十年 I=50*1.05^9=77.57，  E=18*1.03^9=23.486 ，

　　第10年年凈收益54.084， 在第10年的轉(zhuǎn)售價值：54.04/10%=540.84 ，

　　現(xiàn)值：273.27+540.8*（1-0.06）/（1.08^10）=508.75（萬元）

　　網(wǎng)友答案②：

　　收益法，按有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用都增長的公式計(jì)算， 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值：50/（8%-5%）[1-（1+5%/1 8%）^10]-18/（8%-3）[1-（1 3%/1 8%）^10]=409.17-135.90=273.73

　　10后轉(zhuǎn)售收入凈值=（50-18）/（1 10%）（1-（1/1 10%）^10=184.84

　　兩值相加=273.73 184.84=458.11

　　2、 第二道大題的功能折舊部分

　　年租金收益損失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216（萬元）

　　功能折舊： 9.216/0.075[1-1/1.075^44）]-16=117.78-16=101.78（萬元）

　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是49年，長壽項(xiàng)目的折舊年限是5年

　　建安，管理，銷售等費(fèi)用是786.096+0.02v（設(shè)建筑物重新購建價格為v）

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