2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷及答案

　　一、問答題（共3題，每題10分）

　　（一）某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　（二）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　請問：

　　1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

　?。ㄈ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。

　　請問：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　　（一）甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（?。?。
　　A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款
　　B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保
　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
　　D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（　）
　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
　　B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)
　　D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測算結(jié)果應(yīng)為（?。?。
　　A.抵押價(jià)值
　　B.處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值
　　C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
　　D.處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（　）
　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　?。ǘ埬吃?004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

　　5.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為（?。?。
　　A.沒有租賃條件下的正常市場價(jià)格
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和
　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值
　　D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格

　　6.在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（?。?。
　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
　　D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（?。?BR>　　A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
　　B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
　　C.該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
　　D.2004年10月的購買價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　　（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。

　　8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價(jià)格的影響結(jié)果為（?。?。
　　A.市場價(jià)格上升
　　B.市場價(jià)格下降
　　C.市場價(jià)格不變
　　D.市場價(jià)格變化不確定

　　9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價(jià)格的影響結(jié)果為（?。?BR>　　A.市場價(jià)格上升
　　B.市場價(jià)格下降
　　C.市場價(jià)格不變
　　D.市場價(jià)格變化不確定

　　10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價(jià)格進(jìn)行評估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過（　）。
　　A.6個(gè)月
　　B.9個(gè)月
　　C.1年
　　D.2年

　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯誤；請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個(gè)錯誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分）

××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托人函

　　×××（委托人全名）：

　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪（以下簡稱估價(jià)對象）的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。

　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。

　　在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價(jià)對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價(jià)值為人民幣170.41萬元（大寫：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。

　　附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。

××××房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）
法定代表人：×××（簽章）
2006年10月15日

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人（略）

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

　　三、估價(jià)對象

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況（略）

　?。ǘ?shí)物狀況

　　（1）建筑物實(shí)物狀況

　　建筑面積：243.70m2

　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)

　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對象位于第1、2層

　　竣工日期：2005年9月10日

　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

　　層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價(jià)對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m

　　建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓

　　裝修情況：（略）

　　設(shè)施設(shè)備：（略）

　　工程質(zhì)量：（略）

　　維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好

　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價(jià)對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。

　　物業(yè)管理狀況：（略）

　　綠化等其他情況：（略）

　?。?）土地實(shí)物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。

　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級

　　土地開發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止

　　形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：（略）

　?。ㄈ?quán)益狀況

　　（1）建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號X×號）相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　?。?）土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》（證號××號）相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。

　?。?）他項(xiàng)權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象無其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。

　　四、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)面評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2006年10月10日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、-完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值；其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對以上兩種方法測算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)格和單位價(jià)格。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)期

　　2006年10月10日至2006年10月15日

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。

　　十四、有關(guān)說明（略）

××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況分析（略）

　　二、市場背景分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用（略）

　　五、估價(jià)測算過程

　?。ㄒ唬┦袌龇?/P>

　　根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測算1、2層商鋪的價(jià)格。

　　1.測算1層商鋪價(jià)格

　　估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評估過程如下：

　?。?）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表1。

表1 可比實(shí)例資料表

估價(jià)對象與可比實(shí)例/項(xiàng)目　

A
××大廈
首層商鋪　

B
××花園
首層商鋪　

C
××大樓
首層商鋪　

D
估價(jià)對象
首層商鋪　

坐落　

××大道　

××大街　

××大道　

××大道　

交易日期　

2006年9月　

2006年9月　

2006年10月　

2006年10月　

交易情況　

正?！?/P>

正?！?/P>

正?！?/P>

正?！?/P>

土地使用權(quán)取得方式　

掛牌出讓　

掛牌出讓　

招標(biāo)出讓　

掛牌出讓　

房
地
產(chǎn)
狀
況
困
素
　　

地段等級　

商業(yè)Ⅲ級　

商業(yè)Ⅳ級　

商業(yè)Ⅳ級　

商業(yè)Ⅲ級　

繁華程度　

商業(yè)密集區(qū)　

一般　

一般　

商業(yè)密集區(qū)　

交通便捷度　

較優(yōu)　

較優(yōu)　

較優(yōu)　

較優(yōu)　

公共配套設(shè)施完備程度　

較完善　

較完善　

較完善　

輕完善　

建筑裝修　

簡裝　

簡裝　

簡裝.　

簡裝　

設(shè)施設(shè)備　

中央空調(diào)/自動
消防噴淋　

中央空調(diào)/自動
消防噴淋　

中央空調(diào)/自動
消防噴淋　

中央空調(diào)/自動
消防噴淋　

商鋪類型　

獨(dú)立商鋪　

獨(dú)立商鋪　

街角獨(dú)立商鋪　

獨(dú)立商鋪　

建筑結(jié)構(gòu)　

框架　

框架　

框架　

框架　

朝向　

北　

西　

南　

南　

臨路狀況　

臨××大道/混
合型主干道　

臨××大道/混
合型主干道　

臨××大街/混
合型主干道　

臨××大道/混
合型主干道　

商鋪交易價(jià)格　

10500元/m2　

9091元/m2　

9562元/m2　

　　（2）比較修正。

　　1）交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　　2）交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。

　　房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表2。

表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表

可比實(shí)例/項(xiàng)目

A

B

C

××大廈
首層商鋪

××花園
首層商鋪

××大樓
首層商鋪

交易日期

100/100

100/100

100/100

交易情況

100/100

10/00

100/100

房
地
產(chǎn)
狀
況
因
素

地段等級

100/100

100/98

100/98

繁華程度

100/100

100/97

100/101

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

公共配套設(shè)施

100/100

100/100

100/100

建筑裝修

100/100

100/100

100/100

設(shè)施設(shè)備

100/100

100/98

100/102

商鋪類型

100/100

100/100

100/102

建筑結(jié)構(gòu)

100/100

100/100

100/100

朝向

108/99

1110/98

100/100

臨路狀況

100/100

100/100

100/100

交易價(jià)格

10500元/m2

9091元/m2

9562元/m2

可比實(shí)例修正后價(jià)格

10606元/m2

9958元/m2

9285元m2

　?。?）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下：

　　利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2；

　　利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2；

　　利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。

　　從測算結(jié)果栗看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。

　　2.測算2層商鋪價(jià)格

　　估價(jià)對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格。

　　××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：

　　9950×50％=4975元/m2

　　3.測算估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為：

　　121.85×（9950+4975）=181.86萬元

　　（二）收益法

　　1.估算有效毛收入

　?。?）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查，估價(jià)對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月/m2），則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元

　?。?）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

　　有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）

　　空置率和租金損失率分別為10％和5％，則年有效毛收入為：

　　190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元

　　2.確定年運(yùn)營費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營的收入，即為運(yùn)營費(fèi)用。估價(jià)對象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計(jì)算如下：

　?。?）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：

　　162524×（12％+5.85％）=29011元

　?。?）管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5％，則：

　　162524×2.5％=4063元

　?。?）維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元（取值及計(jì)算過程略）。

　?。?）保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為：2000×243.70×1.5‰=731元

　　（5）運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)

　　年運(yùn)營費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）
　　=38605元

　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用
　　=162524-38605
　　=123919元

　　4.確定報(bào)酬率

　　報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8％（取值理由及過程略）。

　　5.確定收益年限n

　　估價(jià)對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0％，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：

　　未來可獲收益的年限n=58.9年

　　6.計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格

　　即估價(jià)對象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬元。

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬元，收益價(jià)格為153.23萬元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價(jià)對象的市場價(jià)值。本次評估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60％，收益價(jià)格的權(quán)重為40％，則估價(jià)對象最終估價(jià)結(jié)果為：

　　房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60％+153.23×40％
　　　　　　　=170.41萬元

　　房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993元/m2

　　估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）

　　估價(jià)對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層；其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工，預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下：

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5％，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4％。

　　2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8％。

　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計(jì)月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為24％。

　　4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30％，平均價(jià)格為2700元/m2，建成～年時(shí)可售出60％平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10％會在建成一年后售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5％。

　　5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％，銷售利潤率為20％，估自測算如下（節(jié)選）：

　　采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價(jià)對象于2006年9月1日的土地公開市場價(jià)值。

　　解：

　　1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總建筑面積=10000×5=50000m2

　　住宅總面積=50000-9000=41000m2

　　（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）
　　　　　　　　　　　　　　=50×12×（1-10％）=540元/m2

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）
　　　　　　　　　　　　=540×（1-24％）=410.40元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
　　　　　　　　　　　　=4118.45元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61萬元

　?。?）住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）
　　　　　　　　　　　　　　　　×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06萬元

　　（3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬元

　　2.扣除項(xiàng)目

　?。?）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12％）=4910.71萬元

　?。?）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8％=392.86萬元

　　（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96萬元

　?。?）銷售利潤=11910.67×20％=2382.13萬元

　?。?）買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4％=0.04V

　　3.總地價(jià)

　　2006年9月1日的總地價(jià)：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74萬元

參考答案

　　一、問答題

　?。ㄒ唬┐穑?/P>

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　?。?）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

　?。?）當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：

　?。?）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

　?。?）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

　　（二）答：

　　1.不可取。

　　因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：

　?。ǎ保┳赓U期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^的市場租金計(jì)；

　　（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；

　　（3）應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　3.確定自營部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：

　?。?）測算正?？陀^的凈經(jīng)營（營業(yè)）收入；

　?。?）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。

　　或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非

　　房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)

　　用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

　?。ㄈ┐穑?/P>

　　1.錯誤有：

　　（1）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）。

　　或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　?。?）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?。?）利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

　　2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

　　或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?。?）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?。?）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬?.B2.A3.D4.D

　?。ǘ?.C6.D7.C

　?。ㄈ?.D9.B10.A

　　三、指錯題

　　1.致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　2.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。

　　3.結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）。

　　4.結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義（或各種方法未做說明）。

　　5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯誤，應(yīng)為：如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任。

　　6.技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價(jià)對象不一致，應(yīng)修正。

　　7.比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。

　　8.缺少可比實(shí)例因素的分析說明（或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說明）。

　　9.可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。

　　10.市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。

　　11.估價(jià)對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。

　　12.技術(shù)報(bào)告中市場法缺少計(jì)算公式。

　　13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

　　14.10％空置率和租金損失率5％應(yīng)說明確定理由。

　　15.有效毛收入計(jì)算應(yīng)為190086×（1-10％-5％）=161573元。

　　16.營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％不準(zhǔn)確，應(yīng)為5.5％。

　　17.出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥，應(yīng)按市場客觀分析判斷得出（或管理費(fèi)和租賃費(fèi)用取2.5％，理由不充分）。

　　18.保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。

　　19.收益法公式的選用沒有理由（或：未考慮租金未來的變化）。

　　20.土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年。

　　21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯誤，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算（37.5年）（或公式中n年取值錯誤）。

　　22.可比實(shí)例缺少幣種。

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤

　　1.商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯，應(yīng)為12％。

　　2.商鋪開發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除300m2獨(dú)立車棚的面積。

　　商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)值=4118.45×8700=3583.05（萬元）或3760.52×8700=3271.65萬元。

　　3.在計(jì)算2006年9月1目總地價(jià)的扣除項(xiàng)目中，不應(yīng)包括銷售利潤。

　　總地價(jià)V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

　　　　　V=5322.25萬元

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