2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價相關知識》經(jīng)典習題4

　　××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設與限制條件（略）

　　房地產(chǎn)估價結果報告

　　一．委托方（略）

　　二．估價方（略）

　　三．估價對象

　　1．區(qū)位狀況（略）

　　2．實物狀況（略）

　　3．權益狀況（略）

　　四．估價目的為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

　　五．估價時點****年**月**日。

　　六．價值定義本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。

　　七．估價依據(jù)（略）

　　八．估價方法估價人員進行了實地查勘，通過認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設開發(fā)法．成本法作為本次估價的基礎方法，其中假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。

　　九．估價結果經(jīng)測算，估價對象在估價時點****年**月**日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。

　　十．估價人員（略）

　　十一．估價作業(yè)日期****年**月**日至****年**月**日。

　　十二．估價報告應用的有效期（略）

　　估價技術報告

　　一．個別因素分析（略）

　　二．區(qū)域因素分析（略）

　　三．最高最佳使用分析（略）

　　四．估價方法選用估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設開發(fā)法．成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術路線如下：

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選取用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。根據(jù)假設開發(fā)法的思路，可將預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常的開發(fā)本．管理費用．投資利息．銷售稅費．開發(fā)利潤以及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2.估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用．應繳納的稅金．正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

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