2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題（9）

　　21、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（ ?。?。
　　A．12%
　　B．32%
　　C．24%
　　D．30%
　　答案：b

　　22、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（ ?。?。
　　A．投資利潤(rùn)率
　　B．資本金利潤(rùn)率
　　C．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
　　D．成本利潤(rùn)率
　　答案：c

　　23、某房地產(chǎn)投資者以400萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（ ?。?br />　　A．12%
　　B．19．27%
　　C．17．18%
　　D．27．10%
　　答案：d

　　24、臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析的主要差異在于（ 　）。
　　A．變動(dòng)成本的設(shè)置
　　B．平衡點(diǎn)的設(shè)置
　　C．固定成本的設(shè)置
　　D．產(chǎn)銷(xiāo)量的不同
　　答案：b

　　25、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（ ?。┑?a href="http://keekorok-lodge.com/pinpai/jixian/" target="_blank">極限值。
　　A．利潤(rùn)為零
　　B．最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率
　　C．最大費(fèi)用
　　D．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)
　　答案：d

　　26、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷(xiāo)售率所處狀態(tài)的方法是（ ?。?。
　　A．獲利能力分析
　　B．盈虧平衡分析
　　C．市場(chǎng)狀況分析
　　D．定性風(fēng)險(xiǎn)分析
　　答案：b
　　解析：盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　27、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（ 　）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．概算指標(biāo)法
　　D．工程量近似匡算法
　　答案：b

　　28、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（ 　）元。
　　A．10000
　　B．11000
　　C．7800
　　D．9200
　　答案：b
　　解析：銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入，則該家庭最低月均收入應(yīng)不低于（5000＋500）÷50%＝11000（元）。

　　29、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是（ ?。?。
　　A．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大
　　B．貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小
　　C．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)數(shù)值越低
　　D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低
　　答案：b

　　30、物業(yè)公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（ ?。?br />　　A．零售商的財(cái)務(wù)能力
　　B．零售商的聲譽(yù)
　　C．零售商組合與位置分配
　　D．零售商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容
　　答案：b

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