2008年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)：《基本制度與政策》要點解析（二）

第二章 建設(shè)用地制度與政策

　　1、土地所有制指的是城市市區(qū)的土地屬于國家所有，由國務(wù)院代表國家行使。具體規(guī)定如下：①城市市區(qū)的土地②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地③國家依法征收的土地④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑥因國家移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　2、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：①通過行政劃撥方式取得②通過國家出讓方式取得③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈與或其他合法）取得④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過建設(shè)用地剩余期限。

　　3、集體土地的范圍有：①村農(nóng)民集體②村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所占用的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。宅基地、和自留地、自留山也屬于集體所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

　　4、土地管理的基本制度：

　?、偻恋氐怯浿贫?，國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利（抵押權(quán)和承租權(quán)等）進(jìn)行登記。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。兩個以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。

　?、谕恋赜袃斢邢奁谑褂弥贫龋藝液藴?zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實行有償、有限期使用。

　?、弁恋赜猛竟苤浦贫?，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。

　　④耕地保護(hù)制度。

　　5、土地征收是所有權(quán)改變，征用是使用權(quán)改變，當(dāng)使用結(jié)束后被征用的土地如數(shù)返還給原權(quán)利人。征收土地的特點：①具有一定的強制性②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補償。③被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從集體所有變?yōu)閲小Ｕ魇胀恋氐脑瓌t：①珍惜耕地，合理利用土地的原則②保證國家建設(shè)用地原則③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則④有償使用土地的原則，土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實行有償使用。⑤依法征地的原則。

　　6、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T應(yīng)當(dāng)書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的和農(nóng)民關(guān)于征地情況，并對一些情況與他們共同確認(rèn)，并可能組織聽證。

　　征收土地實行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府。征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批。其他的由省級人民政府審批。一個建設(shè)項目需要征收的土地應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。臨時使用土地期限，最多不得超過2年，并且不得改變批準(zhǔn)的用途。臨時用地超過批準(zhǔn)時間可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資興辦聯(lián)營企業(yè)要用集體土地的，由聯(lián)營企業(yè)向縣級土地局提出用地申請，按國家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)的土地可以實行征收，也可以作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地作為聯(lián)營條件。聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。

　　被征收土地所在的市縣人民政府在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。公告中要包含征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑。未進(jìn)行征地、補償、安置公告的，被征地單位和個人有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。

　　7、在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

　　征收耕地的補償費用包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補助費。還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，安置補助費為人均該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。在人均耕地特別少的地區(qū)，可以增加安置補助費但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。還不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。地上附著物和青苗補助費標(biāo)準(zhǔn)由省規(guī)定。征用臨時用地要簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前三年平均年產(chǎn)值逐年進(jìn)行補償，但最高不超過按征收土地時計算的土地補償費和安置補助費的總和。

　　8、征收集體土地的工作程序：①申請用地②受理申請并審查有關(guān)文件，縣級土地局在30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，經(jīng)同級人民政府同意后報上一級土地管理部門審查。③審查用地，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門，收到上報土地審批文件，征得有關(guān)部門意見后，實行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地。④征地實施。征地公告，支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補助費，安置農(nóng)業(yè)人口，協(xié)調(diào)征地爭議。⑤簽發(fā)用地證書⑥征地批準(zhǔn)后的實施管理。⑦建立征收土地檔案。

　　9、出讓土地中的地下埋藏物歸國家所有。集體土地不經(jīng)征收不得出讓。土地使用權(quán)出讓方式有：拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地必須采用拍賣、招標(biāo)或掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或掛牌開始日前20日內(nèi)發(fā)布招標(biāo)、拍賣或掛牌公告。招標(biāo)是以書面投標(biāo)形式，拍賣是競報者輪番報價，當(dāng)競買人不足三人或競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。協(xié)議出讓主要用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體機(jī)關(guān)單位用地和特殊用地。掛牌出讓方式是在土地交易所進(jìn)行掛牌公布，掛牌期限不少于10個工作日。只有一個人競買人的但報價高于底價可以成交。若報價相同的，先提交者為競得人。在掛牌期限截止時仍有兩個或以上的要求報價的可以進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價高者為競得人。工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓。

　　10、土地出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化衛(wèi)生體育用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。

　　當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期。對非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，要繼續(xù)用地的在屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并支付出讓金。未申請或續(xù)期未批準(zhǔn)的由國家無償收回。

　　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前因公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

　　因土地使用者不履行土地使用出讓合同的收回土地使用權(quán)有兩種情況：未如期交付出讓金，在簽約時交一定比例定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價款。逾期未支付的將收回土地使用權(quán)；土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地。

　　土地使用權(quán)的終止情形有：因土地滅失而終止；因土地使用者的拋棄而終止。

　　11、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同有：成片土地使用權(quán)出讓合同，項目用地土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補辦的土地使用權(quán)出讓合同。

　　超過出讓合同約定地動工開發(fā)上期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。用地單位改變土地利用條件及用途的，必須取得出讓方和市縣城市規(guī)劃管理部門同意，并相應(yīng)調(diào)整地價款。

　　12、國有土地使用權(quán)劃撥是在用地者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地沒有使用期限，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。在國家沒有法規(guī)以前，已使用的國有土地除出讓土地以外的土地都是按劃撥土地進(jìn)行管理。

　　劃撥土地的范圍：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，其他用地（監(jiān)獄、收容教育所）。

　　劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納出讓金，不辦理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　劃撥土地的出租，房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。用地單位因轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。租賃時間超過6個月的應(yīng)簽訂租賃合同。

　　劃撥土地抵押時，其抵押價值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場價值，因抵押劃撥土地造成使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并繳納地價款后才能變更土地權(quán)屬。

　　國有企業(yè)改制中涉及劃撥土地使用權(quán)的可以采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式處置。應(yīng)當(dāng)采用出讓或租賃的情形有：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的②國有企業(yè)改組為股份合作制的③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。可以保留劃撥土地使用權(quán)的情形有：①繼續(xù)作為基礎(chǔ)設(shè)施公益事業(yè)和能源、交通、水利等項目用地不改變用途的；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)仍為國有工業(yè)企業(yè)的③國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。后3項保留期限不超過5年。凡上繳土地收益的仍按劃撥土地進(jìn)行管理。對無償收回的劃撥土地的，對其地上建筑物、其他附著物應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

　　13、閑置地的范圍：建設(shè)用地自批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起1年內(nèi)沒有動工開發(fā)建設(shè)的。已動工開發(fā)建設(shè)的但面積不足1/3或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

　　閑置地的處置方式有：①延長開發(fā)期限但最長不超過1年②改變用途但要辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)③安排臨時使用④由政府安排置換用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)⑤政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對原用地單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補償⑥政府收回土地簽訂回收協(xié)議。

　　1年內(nèi)未動工的要征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年的可以無償收回土地使用權(quán)。

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