2015房地產估價師《估價理論與方法》測試題（十二）

　　1.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（　）。
　　A.43.2%
　　B.50%
　　C.56.8%
　　D.70%

　　2.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為（?。?br />　　A.甲乙丙丁
　　B.乙丁甲丙
　　C.乙丙甲丁
　　D.丙乙丁甲

　　3.建筑物的重新構建價格是（?。┑膬r格。
　　A.扣除折舊后
　　B.估價時點時
　　C.客觀
　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　4.對于一宗房地產的價格，通常由（?。┧鶚嫵?。
　　A.土地取得成本
　　B.開發(fā)成本
　　C.銷售稅費，投資利息
　　D.管理費用

　　5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（　）萬元。
　　A.536
　　B.549
　　C.557
　　D.816

　　6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是（?。?。
　　①選取可比實例；②搜集交易實例；③建立價格可比基礎；④進行交易日期修正；⑤進行交易情況修正；⑥進行房地產狀況修正；⑦求取比準價格
　　A.①②③④⑤⑥⑦
　　B.②①③⑤④⑥⑦
　　C.①③②④⑥⑤⑦
　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　7.應用路線價法的前提條件是（?。?。
　　A.土地形狀較規(guī)則
　　B.街道較規(guī)整
　　C.地勢較平坦
　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　8.當房地產價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用（?。╊A測房地產的未來價格。
　　A.數學曲線擬合法
　　B.平均增減量法
　　C.平均發(fā)展速度法
　　D.移動平均法

　　9.下面屬于構筑物的是（　）。
　　A.煙囪
　　B.水塔
　　C.水井
　　D.屋頂

　　10.在估價中要特別注意下列（?。┲g的內在聯(lián)系。
　　A.估價方法
　　B.估價目的
　　C.估價時點
　　D.估價對象狀況

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