房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷1

　　判斷題

　　1、房地產(chǎn)價格實質上是關于房地產(chǎn)權益的價格。
　　A、對
　　B、錯

　　2、購買年不是預期可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯

　　3、同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。
　　A、對
　　B、錯

　　4、假設開發(fā)法可用于拆遷補償估價。
　　A、對
　　B、錯

　　5、現(xiàn)判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2％，則可比實例的個別因素修正系數(shù)為100／102。
　　A、對
　　B、錯

　　6、遵循房地產(chǎn)估價的合法原則，即估價機構或人員應具有合法的評估資格。
　　A、對
　　B、錯

　　7、用市場比較法估價時，對比較實例為拍賣、招標的價格，需進行交易情況修正。
　　A、對
　　B、錯

　　8、長期趨勢法既可以用于預測房地產(chǎn)的未來價格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數(shù)。
　　A、對
　　B、錯

　　9、某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價1800元／平方米，土地單價1500元／平方米，建筑物的重置價格2000元／平方米，九成新。這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。
　　A、對
　　B、錯

　　10、購買年是預期估價對象可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯

　　11、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的，而不是相對于估價時點而言的。
　　A、對
　　B、錯

　　12、房地產(chǎn)價格在某種意義上是客觀存在的，房地產(chǎn)估價不是估價人員給房地產(chǎn)定價，而應是模擬市場的價格形成過程，將房地產(chǎn)價格顯示出來。
　　A、對
　　B、錯

　　13、某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價格為1000元／平方米，1998年1月初的價格為1400元／平方米。假設該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998 年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預測該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價格為1523元／平方米。
　　A、對
　　B、錯

　　14、高層建筑地價分攤是將高層建筑物的造價分攤到所占土地上。
　　A、對
　　B、錯

　　單項選擇題

　　1、用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，應選取( )成本作為評估依據(jù)。
　　A、類似房地產(chǎn)的客觀
　　B、類似房地產(chǎn)的最高
　　C、類似房地產(chǎn)的最低
　　D、該宗房地產(chǎn)的實際

　　2、在路線價法中，( )只需根據(jù)深度百分率即可計算地價，不必制定相應的修正率。
　　A、一面臨街矩形地
　　B、一面臨街三角形地
　　C、一面臨街梯形地
　　D、一面臨街不規(guī)則形地

　　3、選取可比實例時，應注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應與估價對象處于( )。
　　A、同一地區(qū)
　　B、同一城市
　　C、同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
　　D、A或C

　　4、對比較實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用( )。
　　A、一般物價指數(shù)
　　B、建筑材料價格指數(shù)
　　C、房地產(chǎn)價格指數(shù)
　　D、定額調(diào)整系數(shù)

　　5、房屋完損等級是根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為( )。
　　A、四類
　　B、五類
　　C、六類
　　D、七類

　　6、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加( )房地產(chǎn)的價格。
　　A、必定提高
　　B、必定降低
　　C、不一定提高
　　D、不一定降低

　　7、某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5％，則該建筑物的成新率為( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84

　　8、假設開發(fā)法中預期開發(fā)后的樓價不可用( )求取。
　　A、市場比較法
　　B、收益法
　　C、成本法
　　D、長期趨勢法

　　9、( )限制了估價報告書的用途。
　　A、估價方法
　　B、估價目的
　　C、估價原則
　　D、估價日期

　　10、新建建筑物價格：( )＋建造建筑物費用＋正常利稅。
　　A、征地費
　　B、拆遷安置補償費
　　C、地價款
　　D、零

　　11、完好房的成新度一般為( )。
　　A、十成新
　　B、九到十成新
　　C、八到十成新
　　D、七到十成新

　　12、某宗房地產(chǎn)的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投?；馂碾U，其投保價值應為( )萬元。
　　A、100
　　B、70
　　C、60
　　D、40

　　13、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買者自有資本要求的年收益率12％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8

　　14、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、不變
　　D、升降難定

　　15、某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為( )。
　　A、市場不景氣
　　B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差
　　C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低
　　D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可

　　16、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。
　　A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％
　　D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％

　　17、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的價值為( )萬元。
　　A、130.0
　　B、119.2
　　C、117.5
　　D、120.0

　　18、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為( )。
　　A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)
　　B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元／平方米，位于20公里外
　　C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)
　　D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　19、某房地產(chǎn)正常年凈收益為6000元，當前銀行利率為10％，購買年為8，估價應為( )元。
　　A、54000
　　B、32015
　　C、48000
　　D、60000

　　20、采用( )求取的年折舊額每年遞減。
　　A、成新折扣法
　　B、償債基金折舊法
　　C、年數(shù)合計法
　　D、直線折舊法

　　21、某前后臨街總深度30米的矩形宗地，前街路線價20000元／平方米，后街路線價1000元／平方米，若按重疊價值估價法，其前街影響深度為( )米。
　　A、10
　　B、15
　　C、20
　　D、30

　　22、土地價格=[房地凈收率-( )]÷土地還原利率。
　　A、土地凈收益
　　B、建筑物價格X建筑物還原利率
　　C、建筑物總收益
　　D、房地費用

　　23、樓面地價=土地單價÷( )。
　　A、建筑層數(shù)
　　B、建筑覆蓋率
　　C、綠地率
　　D、建筑容積率

　　24、房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)( )的價格。
　　A、開發(fā)成本
　　B、權益
　　C、物質實體
　　D、B和C

　　25、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現(xiàn)時市場價格為2800元／平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000

　　26、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為( )。
　　A、市場租金
　　B、商品租金
　　C、理論租金
　　D、成本租金

　　27、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價為100萬元，根據(jù)四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為( )萬元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40

　　28、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8％，則自有資本要求的年收益率為( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6

　　多項選擇題

　　1、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)務聯(lián)系
　　B、購買相鄰房地產(chǎn)
　　C、交易稅費由買方承擔
　　D、賣方不了解市場行情

　　2、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
　　A、指數(shù)調(diào)整法
　　B、實際觀察法
　　C、工料測量法
　　D、分部分項法

　　3、各類房屋的殘值率一般為：( )。
　　A、鋼筋混凝土結構3％
　　B、磚木結構一等6％
　　C、磚混結構一等0％
　　D、簡易結構0％

　　4、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有( )。
　　A、前者大于后者
　　B、前者低于后者
　　C、前者等于后者
　　D、不能比較

　　5、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是( )。
　　A、評估價格公平合理，成交價格不公平合理
　　B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理
　　C、評估價格和成交價格都公平合理
　　D、評估價格和成交價格都不公平合理

　　6、以下說法是錯誤的：( )。
　　A、只有經(jīng)房地產(chǎn)所有權人要求，才能對該房地產(chǎn)進行估價
　　B、只有經(jīng)房地產(chǎn)使用權人要求，才能對該房地產(chǎn)進行估價
　　C、只有經(jīng)房地產(chǎn)抵押人要求，才能對該房地產(chǎn)進行估價
　　D、只要經(jīng)房地產(chǎn)抵押權人要求，就可以對該房地產(chǎn)進行估價

　　7、房屋估價時，確定其面積的依據(jù)有：( )。
　　A、房屋所有權證所載面積
　　B、房屋現(xiàn)有實際面積(當實際面積大于房屋所有權證所載面積時)
　　C、建筑竣工圖所載面積(當房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權證時)
　　D、房屋買賣合同所載面積

　　8、運用成本法評估房屋價格時，影響估價結論準確性的因素有：( )。
　　A、估價人員所確認的房屋成新度的準確性
　　B、會計報表中房屋計提折舊的原始記錄的完備性
　　C、房屋結構類型確認的正確與否
　　D、房屋重置價格的準確性

　　9、地價區(qū)段是根據(jù)( )的原則來劃分的。
　　A、形狀相似
　　B、用途相似
　　C、地價相近
　　D、地段相連

　　10、估價報告書的內(nèi)在質量包括( )。
　　A、估價結論的準確性
　　B、文字表達水平
　　C、估價方法選擇的正確性
　　D、參數(shù)確定的合理性

　　11、受理估價委托時，估價人員應明確的估價基本事項有：( )。
　　A、估價時點
　　B、估價目的
　　C、估價對象
　　D、估價原則

　　12、估價上真實、客觀、合理的價格是指：( )。
　　A、交易雙方均接受的價格
　　B、對交易雙方來說經(jīng)濟上合理的價格
　　C、正常交易情況下形成的價格
　　D、政府規(guī)定或希望的價格

　　13、下列說法正確的有：( )。
　　A、購買年是利息率的倒數(shù)
　　B、購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn)
　　C、購買年法實質是一種收益法
　　D、購買年實際是預計的可獲收益的年限

　　14、下列說法正確的是：( )。
　　A、可比實例肯定是交易實例
　　B、交易實例肯定是可比實例
　　C、可比實例不一定是交易實例
　　D、交易實例不一定是可比實例

　　判斷題答案　　1：A　2：A　3：B　4：B　5：B　6：B　7：A　8：A　9：A　10：A　11：A　12：A　13：A　14：B

　　單項選擇題答案　　1：A　2：A　3：D　4：C　5：B　6：C　7：C　8：C　9：B　10：D　 11：C　12：B　13：A　14：B　15：B　16：D　17：A　18：D　19：C　20：C　21：C　22：B　23：D　24：B　 25：D　26：B　27：B 28：A|

　　多項選擇題答案　　1：B CD 　2：ACD 　3：BD　4：ABC 　5：A BD 　6：ABC 　7：AC 　8：ACD 　9：BCD 　10：A CD 　11：ABC 　12：BC 　13：BC 　14：AD

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