2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用

　　收益性物業(yè)管理中運(yùn)營費(fèi)用的具體費(fèi)用項(xiàng)目包括：

　?。ㄒ唬┤斯べM(fèi)

　　物業(yè)管理的人工費(fèi)包括工資、補(bǔ)貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)）、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金（如住房公積金）等。

　?。ǘ┕苍O(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　　該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。

　?。ㄈ┚G化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　該項(xiàng)費(fèi)用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費(fèi)用支出。

　?。ㄋ模┣鍧嵭l(wèi)生費(fèi)

　　該項(xiàng)費(fèi)用主要取決于清潔衛(wèi)生工作所負(fù)責(zé)的樓面面積大小。

　?。ㄎ澹┍０操M(fèi)用

　　出于對物業(yè)公共安全的考慮，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都與保安公司簽署一個(gè)保安合同，請保安公司提供保安服務(wù)。其他與安全有關(guān)的費(fèi)用支出，常列在相應(yīng)的直接費(fèi)用中。

　　（六）辦公費(fèi)

　　辦公費(fèi)是一個(gè)宏觀的概念，包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費(fèi)和其他與現(xiàn)場辦公室運(yùn)作相關(guān)的費(fèi)用，如聘請法律顧問的費(fèi)用等。

　?。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費(fèi)

　　該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的交通、通訊、辦公、工程修理、各類設(shè)備、機(jī)械等固定資產(chǎn)的折舊支出。

　　（八）不可預(yù)見費(fèi)

　　收益性物業(yè)管理中常有一些預(yù)計(jì)不到的費(fèi)用支出，如短期內(nèi)物價(jià)的上漲，意外事件的發(fā)生等。

　?。ň牛┍ｋU(xiǎn)費(fèi)

　　雖然保險(xiǎn)費(fèi)是每半年或每年支付一次，但保險(xiǎn)費(fèi)的實(shí)際支出還要受保險(xiǎn)計(jì)劃安排的影響。保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開支。

　?。ㄊ┪飿I(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤

　　物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤，通常是物業(yè)有效毛收入的一個(gè)百分比，有效毛收入低于預(yù)計(jì)的某一數(shù)值時(shí)，還可以確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和利潤的一個(gè)最低值，或者采用固定比例費(fèi)用加績效獎(jiǎng)勵(lì)的方式。

　?。ㄊ唬┓ǘǘ愘M(fèi)

　　法定稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加，稅率為5．5%，按月繳納。

　?。ㄊ┓慨a(chǎn)稅

　　對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

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