2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流

　　從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術(shù)語，來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費(fèi)用項(xiàng)目，這些術(shù)語包括：

　　1．潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

　　2．空置和收租損失

　　實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。

　　3．其他收入

　　物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。

　　4．有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。

　　5．收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用

　　收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。

　　6．凈經(jīng)營收入

　　從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入，即：

　　凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用7．抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對(duì)于物業(yè)經(jīng)營情況的評(píng)價(jià)，并不僅僅停留在獲取的凈經(jīng)營收入的多少，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈經(jīng)營收入中扣除。

　　8．現(xiàn)金流計(jì)算

　　從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。

　?。ǘ┫嚓P(guān)問題分析

　　還本付息的數(shù)量，取決于業(yè)主購置物業(yè)時(shí)所用抵押貸款的數(shù)量和期限。

　　1．物業(yè)估價(jià)

　　2．大修基金和保證金基金

　　3．所得稅

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