2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查

　　金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶(hù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)

　　金融機(jī)構(gòu)在向申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級(jí)，即客戶(hù)評(píng)價(jià)。

　?。ǘ┵J款項(xiàng)目評(píng)估

　　金融機(jī)構(gòu)在提供資金融通的過(guò)程中，除對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信等級(jí)評(píng)價(jià)外，還會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的審查，以確保開(kāi)發(fā)商能夠憑借項(xiàng)目本身的正常運(yùn)行，具備充分的還款能力。

　　（三）房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

　　貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。當(dāng)銀行與借款人及其他第三人簽訂擔(dān)保協(xié)議后，如借款人財(cái)務(wù)狀況惡化、違反借款合同或無(wú)法償還貸款時(shí)，銀行可以通過(guò)執(zhí)行擔(dān)保來(lái)收回貸款本息。需要指出的是，貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個(gè)額外的安全保障，銀行在發(fā)放貸款時(shí)，首先應(yīng)考查借款人的第一還款來(lái)源是否充足；貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：

　　1．保證

　　即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個(gè)保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無(wú)力歸還貸款時(shí)，由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2．抵押

　　是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。

　　3．質(zhì)押

　　貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。

　?。ㄋ模┵J款綜合評(píng)價(jià)

　　金融機(jī)構(gòu)考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

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