2015房估經(jīng)營與管理要點：房地產(chǎn)投資信托基金概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的概念

　　房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。

　　（二）房地產(chǎn)投資信托基金的功能

　　1．提供了收益較高的投資工具REITs為投資者特別是廣大中小投資者，提供了投資于房地產(chǎn)的渠道。

　　2．提高了房地產(chǎn)投資的流動性

　　由于房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，屬于非貨幣性資產(chǎn)，投資者很難在短時間內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金，因此直接投資房地產(chǎn)要承擔(dān)較大的變現(xiàn)風(fēng)險，即當(dāng)投資者由于償債或其他原因要將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備會使投資者遭受損失。

　　3．為投資者有效規(guī)避風(fēng)險

　　REITs較高的流動性也使得其波動性減小，這一點可以利用β系數(shù)的值來衡量。

　　4．給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道

　　REITs可以促使房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，將單一的銀行貸款融資形式向機構(gòu)投資者、個人投資者融資轉(zhuǎn)變，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場。

　　（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征

　　1．流動性好

　　直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，資產(chǎn)擁有者很難在短時期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。

　　2．市場價值穩(wěn)定

　　由于REITs的波動性較小，其價格水平、資產(chǎn)總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。

　　3．高現(xiàn)金回報

　　4．有效分散投資風(fēng)險

　　REITs的投資物業(yè)類型多樣化，保證了投資者資產(chǎn)組合的效益。

　　5．抵御通貨膨脹

　　（四）房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況

　　房地產(chǎn)投資信托源于在19世紀(jì)中葉美國馬薩諸塞州波士頓市設(shè)立的馬薩諸塞信托（Massachusetts trust），這是第一種被允許投資房地產(chǎn)的合法實體。

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