2015房估理論與方法要點(diǎn)：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　對(duì)于某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”部分相同而范圍有所不同的房地產(chǎn)交易實(shí)例為可比實(shí)例。所謂范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異。

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要有3種：①帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價(jià)款，或者由買(mǎi)方代付賣(mài)方欠繳的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)（如電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視收看費(fèi)等）、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用、稅金的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成分。例如，估價(jià)對(duì)象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是有附贈(zèng)家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。③房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，選取的交易實(shí)例是含有類似土地的房地交易實(shí)例。估價(jià)對(duì)象是一套封陽(yáng)臺(tái)的住房，選取的交易實(shí)例是未封陽(yáng)臺(tái)的住房；或者相反。估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實(shí)例是一套帶車位的公寓；或者相反。

　　在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：

　　不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格一債權(quán)+債務(wù)如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，在市場(chǎng)法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分的價(jià)格如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成分的，在市場(chǎng)法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)處理。

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