2015房估理論與方法要點(diǎn)：謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則是在評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法，但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

　　理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要弄清“在存在不確定因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對該因素的樂觀、保守（或悲觀）和折中判斷或估計(jì)會導(dǎo)致對抵押價(jià)值的相對偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對抵押價(jià)值相對偏低的估計(jì)。例如，采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計(jì)值。

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