2015房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：房屋征收的前提條件

　?。ㄒ唬┕怖娴慕缍ǚ课菡魇盏暮诵氖遣恍枰康禺a(chǎn)所有權(quán)人的同意而強(qiáng)制取得其房地產(chǎn)。

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　　1．公共利益是客觀的。公共利益的客觀性表現(xiàn)在它客觀地影響著社會(huì)公眾整體的生存與發(fā)展。公共利益不是完全主觀地從不同的層級(jí)利益中剝離出來的，不因各個(gè)利益主體主觀認(rèn)識(shí)上的不同有所改變，而是獨(dú)立地、真實(shí)地存在于各種利益之上的客觀利益。

　　2．公共利益是共享的。公共利益具有整體性、相對(duì)普遍性和共有性。公共利益不是個(gè)體利益的簡單相加，也不是多數(shù)人利益在數(shù)量上的直接體現(xiàn)，它是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益。因此，判斷公共利益內(nèi)涵時(shí)，不應(yīng)僅僅考慮個(gè)體利益的正當(dāng)需求，應(yīng)在不同利益格局中選擇利益綜合體，維護(hù)公共社會(huì)的價(jià)值體系。社會(huì)公共利益具有整體性和普遍性兩大特點(diǎn)。換言之，社會(huì)公共利益在主體上是整體的而不是局部的利益，在內(nèi)容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益當(dāng)然涉及多數(shù)人與少數(shù)人的利益問題，但并不能說多數(shù)人的就一定是公共利益，公共利益還必須有價(jià)值判斷。

　　3．公共利益是不確定的。公共利益在實(shí)體法上是一個(gè)廣泛存在的概念，但同時(shí)它又是一個(gè)不確定的概念。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內(nèi)容的不確定性”，包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對(duì)象的不確定性”。利益的實(shí)質(zhì)是某種價(jià)值，社會(huì)客觀事實(shí)決定利益的形成和同時(shí)期的利益價(jià)值的內(nèi)容，而社會(huì)客觀事實(shí)本身是不確定的，利益內(nèi)容也就具有不確定性。受益對(duì)象的不確定性源于“公共”的不確定性，普遍的對(duì)“公共”的理解是許多個(gè)體的集合，“許多”又是一個(gè)沒有界限的概念。

　　4．公共利益不同于國家利益或政府利益。國家利益或政府利益與公共利益在某種程度上會(huì)呈現(xiàn)出重合狀態(tài)。國家或政府的職能包含著實(shí)現(xiàn)對(duì)一定公共事務(wù)的管理，例如發(fā)展教育、促進(jìn)科技進(jìn)步。合理開發(fā)和利用能源、增加社會(huì)財(cái)富等，這種管理也是全體公民所必需的。此時(shí)，公共利益與國家利益或政府利益是一致的，國家利益或政府利益屬于公共利益范疇。政府代表國家行使公共權(quán)力，執(zhí)行公共職能，管理公共事務(wù)，政府作為獨(dú)立的利益主體其利益的存在是客觀且顯而易見的。政府本身并不絕對(duì)代表公共利益，在公共利益之外，政府還有其自身的利益。處理不當(dāng)時(shí)，政府的自身利益和社會(huì)公共利益存在著差異甚至沖突。

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