2015房估案例與分析考點(diǎn)：娛樂房地產(chǎn)的估價(jià)

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、高爾夫球場、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，不同類型的娛樂房地產(chǎn)的經(jīng)營方式、收益存在較大差別，如游樂場、影劇院主要靠收取門票，高爾夫球場主要靠出售會員費(fèi)，其會員費(fèi)主要取決于會員數(shù)量，而會員數(shù)量主要取決于其球洞數(shù)量。因此娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的個別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握，估價(jià)時(shí)需要針對具體估價(jià)對象進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，明確估價(jià)對象的經(jīng)營方式、各種收益來源。

二、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

由于娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此估價(jià)主要采用收益法，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法估價(jià)。

（一）收益法

采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來自于主營收益和副營收益，主營收益主要為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)收入。在具體操作過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)功能、經(jīng)營方式、類型區(qū)別對待。

（二）市場法

不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租情況存在較大差異，有的比較頻繁，而有的卻很少轉(zhuǎn)售，如高爾夫球場。因此對交易比較頻繁的娛樂房地產(chǎn)可以采用市場法估價(jià)，另外，在用收益法評估娛樂房地產(chǎn)確定客觀租金時(shí)，也可用市場進(jìn)行租金的估算。

（三）成本法

在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會用到成本法作為輔助。

三、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價(jià)。由于娛樂房地產(chǎn)的個別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，其經(jīng)營收益來源及數(shù)量、收益率存在較大差異，因此在采用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平，如高爾夫球場的日常收益主要包括出售會員卡收入、會員年費(fèi)收入以及消費(fèi)收入。

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