房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析：信貸風(fēng)險

　　【提問】老師你好。這里說在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)。是什么意思？

　　【回答】學(xué)員bisheng1977，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　您看看這個：

　?。ㄒ唬┕纼r對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響。

　　因時間變化，可能存在多種風(fēng)險導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)的抵押價值發(fā)生變化：

　　1、相關(guān)當(dāng)事人的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，因正?；蚍钦Ｊ褂谩⒕S護(hù)不善及不能獲得賠償?shù)囊馔馐鹿实仁沟盅悍康禺a(chǎn)的價值發(fā)生一般損耗或嚴(yán)重減損；

　　2、因社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性或根本性變化進(jìn)而使抵押房地產(chǎn)的價值發(fā)生減損；

　　3、因相關(guān)法律法規(guī)變化而使抵押房地產(chǎn)的部分或全部不適合設(shè)定抵押，出現(xiàn)已抵押房地產(chǎn)的市場價格沒有大的變化而其抵押價值卻發(fā)生較大減損的情形。

　　（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)。

　　一般而言，房地產(chǎn)抵押貸款中，與房地產(chǎn)本身直接相關(guān)的、能夠給貸款方帶來損失可能性的主要情形有：

　　1、由于房地產(chǎn)管理體制、社會征信機(jī)制等方面的原因，使得房地產(chǎn)所有者或使用者有可能無權(quán)抵押房地產(chǎn)或者在抵押了房地產(chǎn)之后還可以幾乎很少受到限制地將其出租、轉(zhuǎn)讓和重復(fù)抵押，從而將貸款方拖入漫長的司法訴訟程序中；

　　2、由于房地產(chǎn)管理體制、司法執(zhí)行力度、社會保障機(jī)制等方面的原因，由可能出現(xiàn)本應(yīng)優(yōu)先受償?shù)牡盅簷?quán)淪落為一般的返還請求權(quán)的情形或者官司勝訴卻遲遲無法執(zhí)行的情形。

　?。ㄈ┖侠硎褂迷u估價值。

　　房地產(chǎn)抵押估價有著獨(dú)特的價值形成過程，估價過程更加謹(jǐn)慎、保守，因而既不能將其它房地產(chǎn)估價報(bào)告的評估價值作為房地產(chǎn)抵押價值，也不能將房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告的結(jié)論與其它房地產(chǎn)估價報(bào)告的評估價值作簡單比較，更不能將房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告的結(jié)論作其他用途。

　　房地產(chǎn)抵押價值的得出是建立在一個邏輯嚴(yán)密、系統(tǒng)完整的評估測算過程的基礎(chǔ)上的，因此應(yīng)合理使用本評估價值、完整使用本評估報(bào)告。

　?。ㄋ模┒ㄆ诨蛟诜康禺a(chǎn)市場價格發(fā)生較快變化時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。

　　與通常的抵押貸款期限相比，房地產(chǎn)市場的周期相對要長得多，所以一般地，在貸款期限內(nèi)抵押房地產(chǎn)的市場價格變化所產(chǎn)生的影響較小。但房地產(chǎn)既是一種生產(chǎn)資料，更是一種基本生活資料（尤其是住宅房地產(chǎn)），其價格顯然對國家法律政策制度、國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)狀況的變化有極大的彈性。無疑，在國家法律政策制度不斷完善、國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)狀況相對復(fù)雜的今天，有必要適時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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