房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期（但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外）。

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合（長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第8章），即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價（同市場法中建立價格可比基礎的要求）。例如，假設現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年（或18個月），如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。例如，根據(jù)當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90％，運營費用占租金的30％，報酬率為10％，可供出租的使用面積為38 000m2，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：35×90％×（1－30％）×12×38000【1－1/（1+10%）47】＝9941（萬美元）。

責任編輯：淘淘

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發(fā)布：2007-07-11 10:38 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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