房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（26）

　　（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

　　1．影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的一般因素外，影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的因素還有：

　?。?）集聚程度。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價值產(chǎn)生很大影響，因為商務(wù)機構(gòu)的大量集聚必然會擴大該區(qū)域的知名度和影響力，推動該區(qū)域高檔寫字樓的建設(shè)并形成較大的規(guī)模效益。集聚程度較高的寫字樓所在區(qū)域，除了本身蘊藏著巨大的商機外，也為商務(wù)機構(gòu)之間的來往提供了便利條件，因此有實力的公司往往都集中在城市商務(wù)辦公房地產(chǎn)集聚程度最高的區(qū)域——中央商務(wù)區(qū)。

　?。?）交通條件。商務(wù)用戶經(jīng)常需要旅行，商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機場、火車站之間的交通方便程度是影響其價值的重要區(qū)位狀況。

　?。?）周圍環(huán)境。商務(wù)辦公室既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。

　　2．影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的實物狀況

　?。?）外觀形象。公司往往注重自身形象，而公司的辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀對其價值的影響不可低估。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀條件主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻裝修等。

　?。?）內(nèi)部裝修。與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等。

　?。?）設(shè)備與設(shè)施。電梯、空調(diào)是否齊備，甚至高層寫字樓的電梯速度如何，都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值的重要因素。

　?。?）智能化程度。隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。

　　（5）物業(yè)管理水平。物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。

　?。?）租戶類型。入住同一商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會增加或降低他們各自的形象和聲譽，寫字樓內(nèi)的主要租戶（大租戶），往往決定了該寫字樓的租戶類型，當主要租戶是知名公司，就會吸引同類及其相關(guān)聯(lián)的公司進駐，從而提高該商務(wù)辦公房地產(chǎn)的知名度，該商務(wù)辦公房地產(chǎn)也會升值。

　?。?）樓層。商務(wù)辦公房地產(chǎn)樓層越高價值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀和空氣質(zhì)量越好，被干擾的機會越小。

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