房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：成本法的基本公式

　　3．成本法的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　房地合一價(jià)值

　　新開(kāi)發(fā)房地價(jià)值＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi) ＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　新建建筑物的價(jià)值

　　新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值

　　新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　【難點(diǎn)】新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)

　　公式

　　新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)＝（取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用 總銷售費(fèi)用＋總投資利息＋總銷售稅費(fèi)＋總開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ）÷（開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積＋開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積÷開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×100%

　　步驟

　　計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格

　　計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格

　　計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格

　　3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　　房地合一時(shí)

　　舊的房地價(jià)值＝房地重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊

　?。酵恋刂匦沦?gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊

　　只計(jì)算建筑物時(shí)

　　舊的建筑物價(jià)值＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊

　　4．重新購(gòu)建價(jià)格的求取

　　4.1重新購(gòu)建價(jià)格的含義

　　4.2重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　4.3建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式

　　4.4建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

　　4.1重新購(gòu)建價(jià)格的含義

　　概念

　　也稱重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出與利潤(rùn)之和

　　說(shuō)明

　　重新購(gòu)建價(jià)格就當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是客觀的價(jià)格

　　建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（ ?。?。

　　A．重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

　　B．重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　C．重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

　　D．建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格

　　E．土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

　　【答案】ABCD

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