2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：區(qū)位經(jīng)濟

　　3.3.1區(qū)位經(jīng)濟理論概述

　　區(qū)位－是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關系

　　房地產(chǎn)的區(qū)位，不難指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和

　　杜能的農業(yè)區(qū)位理論

　　城市經(jīng)濟地租理論

　　其實質是研究在城市周圍農業(yè)區(qū)位布局的原則

　　隨著與城市距離的增加依次為

　　自由農作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運的農產(chǎn)品

　　林業(yè)區(qū)

　　輪栽作物制，生產(chǎn)糧食

　　輪作休閑制

　　三區(qū)農作制

　　畜牧

　　3.3.3經(jīng)濟地租理論

　　在完全競爭的市場條件下，各個土地使用者按照其產(chǎn)生的經(jīng)濟地租決定自己的付租能力，向土地所膽者租用土地

　　土地所有者把土地租給那些出價最高的使用者

　　依據(jù)各個行業(yè)支付地租能力的差別，形成一個圍繞市中心的呈同心圓分布

　　零售業(yè)

　　專業(yè)服務業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)

　　高密度多層住宅

　　低密度平房住宅

　　農業(yè)

　　3.3.4位置

　　3.3.4.1方位

　　3.3.4.2距離

　　3.3.4.3朝向

　　3.3.4.4樓層

　　3.3.4.1方位

　　首先看該宗房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域中的位置

　　一般說位于上風、上游、高貴地區(qū)的房地產(chǎn)價格較高

　　其次看該宗房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域的位置

　　一般說十字路口的房地產(chǎn)價格依次為西北角、東北角、西南角、東南角

　　街道、水流或山坡對價值的影響

　　路北高于路南

　　南坡高于北坡

　　商業(yè)背陽地高于向陽地（寒冷地區(qū)則相反）

　　3.3.4.2距離

　　含義

　　用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞最常見、最簡單的指標

　　一宗房地產(chǎn)與重要場所的距離越這，價值越高

　　衡量距離的指標（4指標）

　　空間直線距離

　　交通路線距離

　　交通時間距離

　　應采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測算

　　經(jīng)濟距離

　　3.3.4.3朝向

　　住宅的朝向影響到采光

　　價格一般是南方為上，東方次之，西又次之，北不良

　　3.3.4.4樓層

　　樓層影響到采光、視野、空氣潔凈、噪聲、室溫度等

　　住宅樓層

　　沒有電梯的住宅－中間樓層最優(yōu)，頂層較劣

　　有電梯的住宅－一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣

　　商業(yè)用房

　　地上一層租金最高，其他層一般為一層的60%

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