2015年房地產估價師考試《理論與方法》：合法原則

　　5．合法原則

　　內涵

　　合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象權益上的價值

　　所依據(jù)的法是廣義的法

　　房地產價值實質上是權益的價值，估價對象的權益必須依法判定，不是委托人或估價師可以隨意假定的

　　合法原則并不意味著只有完全合法的房地產才能成為估價對象。除了依法不得以某種方式處分的房地產不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權益狀況的房地產都可以成為估價對象

　　實踐操作

　　在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等合法權屬證明為依據(jù)

　　在依法判定的使用權利方面，應以使用管制為依據(jù)

　　在依法判定的處分權方面，應以法律、法規(guī)、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)

　　在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策

　　估價所采用的技術標準和估價主體資格必須合法

　　【歸納】

　　房屋權屬證書（兩種）

　　房屋所有權證

　　房屋他項權利證

　　土地權屬證書（四種）

　　國有土地使用證

　　集體土地所有證

　　集體土地使用證

　　土地他項權利證明書

　　【重點】合法原則在房屋征收估價中的運用

　　一般以被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準

　　各地對被征收房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

　　征收人與被征收人對被征收房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結果進行評估

　　在對被征收房屋的性質不能協(xié)商一致時，征收人或者被征收人應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。在面積不能協(xié)商一致時，應當向房屋面積鑒定機構申請鑒定或委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算

　　評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含劃撥土地使用權應繳納的土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款

　　評估有拖欠建設工程價款、尚未痛工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內的房地產的抵押價值，該房地產的抵押價值不應包含發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款

　　評估再次抵押的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數(shù)額

　　法律法規(guī)和政策不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產，不應作為抵押估價對象，如果委托人要求評估期抵押價值的，其抵押價值為零

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件，不符合轉讓條件的房地產，不應作為抵押估價對象，如委托人要求評估期抵押價值的，其抵押價值為零

　　【2005年真題】

　　根據(jù)房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有（ ?。?/p>

　　A．土地所有權

　　B．國有工業(yè)用地使用權

　　C．宅基地土地使用權

　　D．大型游樂場

　　E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　【答案】AC

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