2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：合法原則

　　5．合法原則

　　內(nèi)涵

　　合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益上的價值

　　所依據(jù)的法是廣義的法

　　房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是權(quán)益的價值，估價對象的權(quán)益必須依法判定，不是委托人或估價師可以隨意假定的

　　合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象

　　實踐操作

　　在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)

　　在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制為依據(jù)

　　在依法判定的處分權(quán)方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)

　　在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策

　　估價所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格必須合法

　　【歸納】

　　房屋權(quán)屬證書（兩種）

　　房屋所有權(quán)證

　　房屋他項權(quán)利證

　　土地權(quán)屬證書（四種）

　　國有土地使用證

　　集體土地所有證

　　集體土地使用證

　　土地他項權(quán)利證明書

　　【重點】合法原則在房屋征收估價中的運用

　　一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

　　各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

　　征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估

　　在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，征收人或者被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。在面積不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算

　　評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款

　　評估有拖欠建設(shè)工程價款、尚未痛工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價值，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款

　　評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　法律法規(guī)和政策不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象，如果委托人要求評估期抵押價值的，其抵押價值為零

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象，如委托人要求評估期抵押價值的，其抵押價值為零

　　【2005年真題】

　　根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ 　）。

　　A．土地所有權(quán)

　　B．國有工業(yè)用地使用權(quán)

　　C．宅基地土地使用權(quán)

　　D．大型游樂場

　　E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　【答案】AC

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