2015房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：社會(huì)因素

　　4.4社會(huì)因素

　　政治安定狀況

　　社會(huì)治安狀況

　　城市化

　　房地產(chǎn)投機(jī)

　　4.4社會(huì)因素－城市化

　　概念

　　是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程

　　內(nèi)涵（4方面）

　　農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

　　分散的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)地域空間集聚

　　城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境和景觀拓展與更新

　　城市文明與城市生活方式傳播和擴(kuò)散

　　衡量指標(biāo)－城市化率

　　指一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?/p>

　　城市化率越大，表明城市化水平越高

　　城市化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

　　城市化水平高，意味著人口向城鎮(zhèn)集中，對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求增加，從而帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　【典型例題】

　　某省的總?cè)丝跒?000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250 萬人，則該省的城鎮(zhèn)化率為（）。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.50%

　　D.55%

　　【答案】B

　　【解析】一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?250/5000=45%

　　4.4社會(huì)因素－房地產(chǎn)投機(jī)

　　概念

　　房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而為了再出售而暫時(shí)購(gòu)買房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變?nèi)耍云趶膬r(jià)差中獲利的行為。

　　建立在對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上

　　房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的影響

　　推波助瀾

　　在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期，投機(jī)者的搶購(gòu)會(huì)造成一種虛假需求，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲

　　在價(jià)格下跌期，投機(jī)者的大量拋售會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步下跌

　　波動(dòng)市場(chǎng)

　　當(dāng)投機(jī)者判斷失誤或被極端情緒控制時(shí)，可能造成價(jià)格的劇烈波動(dòng)

　　平抑穩(wěn)定

　　當(dāng)房地產(chǎn)需求較小時(shí)，投機(jī)者購(gòu)入房產(chǎn)，擴(kuò)大需求（抄底）

　　當(dāng)房地產(chǎn)高價(jià)時(shí)，投機(jī)者拋售獲利，增加供給

　　4.5 國(guó)際因素

　　世界經(jīng)濟(jì)狀況

　　世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況

　　主要指國(guó)與國(guó)之間為吸引外資展開的競(jìng)爭(zhēng)

　　低地價(jià)政策可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，但吸引資金的注入，會(huì)增加需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲

　　政治對(duì)立狀況

　　國(guó)與國(guó)的政治對(duì)立，可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款等情況，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌

　　軍事沖突狀況

　　戰(zhàn)爭(zhēng)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（盛世置產(chǎn)業(yè)，亂世藏黃金）

　　4.6 心理因素

　　心理因素的五個(gè)方面

　　購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài)

　　個(gè)人的欣賞趣味

　　時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理

　　接近名家住宅的心理

　　講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼

　　心理影響情況

　　房地產(chǎn)需求者想買，而擁有者惜售，則成交價(jià)一般高于市場(chǎng)價(jià)格

　　房地產(chǎn)購(gòu)買者出于自身的特殊需要，在競(jìng)爭(zhēng)中抬高價(jià)格

　　發(fā)生偶然的資金調(diào)度困難，或債務(wù)為了快速脫身，會(huì)低價(jià)出售房地產(chǎn)

　　風(fēng)水的影響

　　對(duì)特殊數(shù)字的偏好或回避

　　4.7 其他因素

　　行政隸屬變更

　　重要政治人物的健康狀況

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