2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：買賣價格、租賃價格

　　6.5 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值－按經(jīng)濟行為類型來劃分的價值

　　6.5.1買賣價格

　　6.5.2租賃價格

　　6.5.3抵押價值

　　6.5.4保險價值

　　6.5.5 計稅價值

　　6.5.6 征收價值

　　6.5.1買賣價格

　　買賣價格也稱為銷售價格，也稱買賣價，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益

　　6.5.2租賃價格

　　概念

　　是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利潤

　　種類

　　在土地或土地為主的情況－地租

　　在土地與建筑物合在一起的情況下－房租

　　【重點】租金的分類

　　租金種類 別稱 決定 包含的項目

　　市場租金 協(xié)議租金 由市場供求狀況決定

　　商品租金 全價租金 以房增價值為基礎(chǔ)確定 折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤（八項）

　　成本租金 出租房屋的經(jīng)營成本確定 折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅（五項）

　　準(zhǔn)成本租金

　　福利租金

　　真正的房租 地租、折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、持有環(huán)節(jié)稅

　　租賃費用、租賃稅費 利潤（十項）

　　【重點】實際房租與真正租金的差別

　　實際房租中可能包含著真正房租之外的費用

　　實際房租中可能未包含真正房租的構(gòu)成因素

　　6.5.3抵押價值

　　概念

　　抵押價值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額

　　法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)何的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人抑欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金

　　公式

　　抵押貸款額度＝抵押價值×貸款成數(shù)

　　抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－法定優(yōu)先受償款

　?。轿丛O(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－拖欠建設(shè)工程價款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款

　　再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)

　　【2007年真題】

　　在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（ ?。?。

　　A．劃撥土地應(yīng)補交的出讓金

　　B．已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　C．發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款

　　D．強制執(zhí)行費用

　　E．估價費用

　　【答案】BC

　　【解析】法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)何的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值指抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款，一般低于市場價值

　　6.5.4保險價值

　　保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值

　　估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定

　　如火災(zāi)險的評估價值包含建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟損失

　　6.5.5 計稅價值

　　也稱為課稅價值或計稅租金，是為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金

　　房產(chǎn)稅－其計稅價值為房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金

　　城市房地產(chǎn)稅－房地產(chǎn)市場價值或市場租金

　　6.5.6 征收價值

　　是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值

　　例：一個經(jīng)營者花費5萬美元購置一塊建筑場地。然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子說明。這時他在他的資產(chǎn)中已投入25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將該財產(chǎn)為抵押貸款評估時，該財產(chǎn)只會有21萬美元的借款價值，估稅員以13萬美元估定財產(chǎn)收稅價會下。如果該財產(chǎn)所有者決定出售該財產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀人談妥以后，他決定標(biāo)價30萬元美元。然而，在他確實得到標(biāo)價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需要的，可以得到27.5萬美元的征收價值。

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