2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：替代原則

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　　8．替代原則

　　含義

　　替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格

　　市場上各個經(jīng)濟主體的理性行為，導致效用相同的商品之間形成相同的市場價格

　　房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價格應接近

　　替代原則的運用

　　估價對象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價格時，可以用這些價格來推算出估價對象的價格

　　不能孤立地考慮一個估價對象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價格的牽制

　　9．謹慎原則

　　含義

　　指在房地產(chǎn)抵押價值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　實質(zhì)就是要高估風險，低估收益，總之使評估價值就低

　　運用

　　市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并要進行必要的實地查看

　　成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

　　收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低

　　假設開發(fā)法時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤

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