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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：權(quán)益因素
3.3權(quán)益因素
3.3.1權(quán)利狀況（權(quán)利的設(shè)立和行使的限制）
3.3.2使用管制
3.3.3相鄰關(guān)系
3.3.1權(quán)利狀況（權(quán)利的設(shè)立和行使的限制）
地役權(quán)的設(shè)立，有可能降低供役地的價值
共有房地產(chǎn)，如共有人較多柯以成交價格低于正常價格
地下礦藏、埋藏物的歸屬
大部分國家地下礦藏產(chǎn)權(quán)獨立，不附屬于土地
美國土地所有者同時擁有地下的一切財富
3.3.2使用管制
主要的使用管制類型
耕地轉(zhuǎn)為非耕地
農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地
城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率的規(guī)定
用途對地價的影響
農(nóng)用地地價低，轉(zhuǎn)變用途地價上漲
容積率對地價的影響
容積率高地價一般高
補交土地出讓金時，要考慮容積率的具體規(guī)定（地上地下之分）
3.3.3相鄰關(guān)系
概念
相鄰關(guān)系是批房地產(chǎn)的相鄰人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系
相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的一種限制
應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供的必要便利（3項便利）
用水、排水提供必要便利
通行的便利
對相鄰人因建造修繕建筑物以及鋪設(shè)管線提供便利
不得損害相鄰人的以下權(quán)利（3項義務(wù)）
不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照
不得違反國家規(guī)定排入污染物
挖掘土地、鋪設(shè)管線等不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全
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