2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：建筑物折舊的原因

　　根據(jù)引起建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三大類。

　　1．物質(zhì)折舊

　　物質(zhì)折舊（physical depreciation，physical deterioration）也稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價(jià)值減損?？梢詮囊韵?個(gè)方面進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和把握物質(zhì)折舊：

　　（1）自然經(jīng)過的老化：主要是隨著時(shí)間的流逝由自然力作用引起的，例如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際年齡（建筑物從竣工之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)）正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，例如酸雨多的地區(qū)，建筑物的老化就快。拿人來做比喻，自然經(jīng)過的老化類似于人隨著年齡增長的衰老。

　?。?）正常使用的磨損：主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用時(shí)間正相關(guān)。例如，居住用途的建筑物的磨損要小于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為受腐蝕的和不受腐蝕的。受腐蝕的建筑物，由于會(huì)受到使用過程中產(chǎn)生的有腐蝕作用的廢氣、廢液等的不良影響，其受損毀的程度要大于不受腐蝕的建筑物。拿人來做比喻，正常使用的磨損類似于是腦力勞動(dòng)還是體力勞動(dòng)，體力勞動(dòng)中是輕體力勞動(dòng)還是重體力勞動(dòng)等工作性質(zhì)的不同對(duì)人的損害。

　?。?）意外破壞的損毀：主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，例如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雷擊；人為方面的，例如失火、碰撞等。對(duì)于這些損毀即使進(jìn)行了修復(fù)，但可能仍然有“內(nèi)傷”。拿人來做比喻，意外破壞的損毀類似于人曾經(jīng)得過一場(chǎng)大病對(duì)人的損害。

　?。?）延遲維修的損壞殘存：主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或者修理不夠及時(shí)所引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或者已有的損壞仍然存在，例如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。拿人來做比喻，延遲維修的損壞殘存類似于人平時(shí)不注意休養(yǎng)生息，有病不治。

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