2015房地產估價師《理論與方法》總結：房地產價格構成

　　第二節(jié) 房地產價格構成

　　運用成本法估價的一項基礎性工作，是要弄清估價對象所在地的房地產價格構成。在現實中，特別是目前在土地取得、房地產開發(fā)建設（土地開發(fā)、房屋建設）、房地產稅費等制度、政策、規(guī)則尚不完善、不明晰、不統一、時常發(fā)生變化的情況下，房地產價格構成極其復雜，不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，其價格構成可能不同。房地產價格構成還可能因不同的單位和個人對構成項目劃分的不同而不同。但在實際運用成本法估價時，不論估價對象所在地的房地產價格構成多么復雜，首先最為關鍵的是估價機構和估價師必須深入調查、了解當地從取得土地一直到房屋竣工驗收乃至完成租售的全過程中所需做的各項工作--一般要經歷獲取土地、前期工作（包括規(guī)劃設計等）、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段，在該全過程中的各項成本、費用、稅金等必要支出及其支付或者繳納的標準、時間和依據，然后整理出這些開發(fā)建設成本、費用、稅金和利潤等的清單，從而做到既不遺漏，也不重復。在此基礎上結合估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成，并測算出各個構成項目的金額。

　　下面以房地產開發(fā)商取得房地產開發(fā)用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產開發(fā)經營方式為例，并從便于測算房地產價格各個構成項目金額的角度來劃分房地產價格構成，分為以下7大項：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息，⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。

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發(fā)布：2007-07-13 10:06 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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