2015房地產(chǎn)估價師總結(jié)：征收國有土地上房屋的土地取得成本

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　　征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、房屋拆遷補償安置費、相關(guān)費用以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。

　　房屋拆遷補償安置費由征收人對被征收人給予拆遷補償安置所發(fā)生的全部費用構(gòu)成，其金額相當于下列幾項之和：

　?。?）房地產(chǎn)補償費。是對被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地和地上附著物的補償費，其標準是被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地和地上附著物的市場價值，具體由房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素評估確定。其中，被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償費可能單獨計算，其標準是該自行裝飾裝修部分的市場價值，具體由征收人和被征收人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定。對征收范圍內(nèi)的違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定處理；對未超過批準期限的臨時建筑，根據(jù)其殘余價值給予相應(yīng)補償。

　?。?）搬遷補助費。根據(jù)需要搬遷的家具、電器（如分體式空調(diào)、熱水器）、機器設(shè)備等動產(chǎn)的拆卸、搬運和重新安裝費用給予補助。對征收后不可重新利用的動產(chǎn)，根據(jù)其殘余價值給予相應(yīng)補償。

　?。?）過渡補助費（或臨時安置補助費、周轉(zhuǎn)房費）。根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產(chǎn)的市場租金結(jié)合過渡期限確定。

　?。?）停產(chǎn)停業(yè)補償費。因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的市場租金或者被征收時會計報表等資料反映的生產(chǎn)經(jīng)營、營業(yè)收入、納稅等情況，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限確定。

　?。?）安置補助費。征收個人住宅的，對住房困難的低收人家庭，應(yīng)當給予安置補助費或者提供廉租住房保障。

　　相關(guān)費用一般包括以下費用：

　?。?）房屋拆遷估價費（房地產(chǎn)價格評估費）。該項費用是承擔房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)向房屋拆遷估價委托人（通常為征收人）收取的估價服務(wù)費用。

　?。?）房屋拆遷服務(wù)費。該項費用是承擔房屋拆遷服務(wù)的單位（房屋拆遷企業(yè)）按照房屋拆遷補償安置費的一定比例向征收人收取的費用。

　?。?）政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。這些費用一般是依照規(guī)定的標準或者采用市場法求取。

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