2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：房屋拆遷估價(jià)

　　下面以房屋拆遷估價(jià)為例，說(shuō)明合法原則的具體應(yīng)用：

　　在房屋拆遷估價(jià)中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積直接相關(guān)。例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”。據(jù)此，房屋征收估價(jià)時(shí)，如果被征收房屋被定性為違章建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就應(yīng)當(dāng)不予估價(jià)，或者評(píng)估價(jià)值為零。因此，房屋征收估價(jià)必須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積，否則就無(wú)法進(jìn)行估價(jià)。但在現(xiàn)實(shí)中，由于各種各樣的原因，被征收房屋的性質(zhì)和面積有時(shí)難以認(rèn)定，也不是房地產(chǎn)估價(jià)師能夠認(rèn)定的，更不是征收人和被征收人中的某一方說(shuō)了算的。鑒于此，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十二條對(duì)被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定問(wèn)題作了以下規(guī)定：“委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問(wèn)題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。”有了這一規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師在房屋征收估價(jià)中就可以按照下列幾點(diǎn)來(lái)把握被征收房屋的性質(zhì)和面積：

　?。?）一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)管理基本制度之一。房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在依法核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提出的登記申請(qǐng)不僅要審查形式要件，而且要對(duì)申請(qǐng)登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進(jìn)行嚴(yán)格審查，還要進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)或要求權(quán)利申請(qǐng)人提供房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)地勘驗(yàn)。形式要件與實(shí)地勘驗(yàn)結(jié)果相符的，才予登記，核發(fā)房屋權(quán)屬證書，并將房屋的性質(zhì)、面積等記錄在房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案中。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記簿上注冊(cè)登記，該權(quán)利就在法律上有絕對(duì)效力，受國(guó)家法律保護(hù)。因此，根據(jù)被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì)、面積等，是一種行之有效的渠道。

　　（2）各地對(duì)被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。由于對(duì)被征收房屋性質(zhì)、面積認(rèn)定的復(fù)雜性，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定問(wèn)題作了特別規(guī)定，即對(duì)已制定出臺(tái)了被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定特別規(guī)定的地方，依據(jù)地方的規(guī)定確定被征收房屋的性質(zhì)、面積。例如，有的地方對(duì)臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過(guò)工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實(shí)際用途予以拆遷補(bǔ)償。

　　（3）征收人與被征收人對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求估價(jià)委托人提供征收人和被征收人簽字認(rèn)可的對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的書面結(jié)果，依據(jù)該協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，并將其作為估價(jià)報(bào)告的一個(gè)附件。

　?。?）在對(duì)被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，征收人或被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。在對(duì)被征收房屋的面積不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定或委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。2000年12月28日，建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合發(fā)布了《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》（建設(shè)部令第83號(hào)），規(guī)范了房屋面積計(jì)算和房產(chǎn)測(cè)繪行為。只有按照該辦法的規(guī)定取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位或國(guó)家認(rèn)可的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)，才能依法實(shí)施房屋面積計(jì)算或鑒定。

泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開(kāi)通