房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題（20）

　　1．為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%．自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0．3%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（　 ）元/㎡．
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93

　　2．某期房尚有1年時間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3600元/㎡，出租的年末凈收益為300元/㎡，假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的2.5%，該期房目前的價格（　 ） 元/㎡．
　　A．3322.22
　　B．3232.22
　　C．3600.00
　　D．3510.00

　　3．某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7．7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1：0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（　 ）元人民幣/㎡．（1平方英尺=0.0929 ㎡）
　　A．17484
　　B．19020
　　C．19754
　　D．20539

　　4．某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%．采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（　 ）元/㎡．
　　A．55.20
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82

　　5．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（　 ）。
　　A．16%
　　B．42%
　　C．58%
　　D．84%

　　6．某舊住宅，測算其重置價格為40萬元人民幣，地面門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨(dú)立廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元，該舊住宅的折舊現(xiàn)值為（　 ）
　　A．40
　　B．30
　　C．25
　　D．22

　　7．某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（　 ）萬元。
　　A．95.40
　　B．97.87
　　C．98.55
　　D．99.33

　　8．某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2．5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%．該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價值減損為（　 ）萬元。
　　A．0.50
　　B．5.63
　　C．6.25
　　D．28.14

　　9．某建筑物使用主要材料水泥砂石、鋼材、木材磚的用量分別為800t、6000m3、200000kg、300m3、18000m3，單位價格分別為300元/t、200元/m3，3800元/t、16000元/m3、500元/m3，其他材料為主要材料費(fèi)用的35%，稅費(fèi)、利潤率為主要材料費(fèi)用的40%，則該建筑物的重新購建價格為（　 ）萬元。
　　A．1600
　　B．2160
　　C．2800
　　D．3024

　　10．以下房地產(chǎn)價值中，保持始終不變的是（　 ）。
　　A．市場價值
　　B．賬面凈值
　　C．折余價值
　　D．原始價值

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