2015房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考點

　?。?）在依法判定的使用權利方面，應以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應以容積率不超過2．5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據(jù)此評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就不會得到認可。

　?。?）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設用地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應為零。

　?。?）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或者政府指導價的房地產(chǎn)，應遵循相應的政府定價和政府指導價。例如，房改售房的價格，應當符合政府有關該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，應當符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價，應當符合國家有關集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補償?shù)姆?、法?guī)、規(guī)章和政策等。

　　此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價應當采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師進行。

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