2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)：有效需求

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　　人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。只有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，對于一套總價50萬元的住房，佳、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭需要，可是買不起；乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有需求。因此，需求與需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)資料或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對其需求不僅有自用需求（或者說消費需求），還有投資需求甚至投機需求。

　　為便于更好地理解價格，值得進一步說明的是，價格實質(zhì)上是在市場經(jīng)濟（或商品經(jīng)濟）這種特定經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。無論人類社會處于什么階段，只要當一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個人都可以隨心所欲地得到它時，就會出現(xiàn)對該種物品究竟應(yīng)如何分配的問題-哪些人獲得，哪些人不獲得。歸納起來，古今中外主要有以下6種分配方式：①武力。如小到個人之間的打架，大到國家之間的戰(zhàn)爭，物品最后由勝者獲得。②禮讓。如像有些人那樣發(fā)揚高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。③抽簽。即采取隨機的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。④排隊。即誰排在最前面，物品就歸誰。這實質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。⑤計劃。如在傳統(tǒng)的社會主義計劃經(jīng)濟下憑下達的指標或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。但這在實際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進行分配。⑥價格。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用：價格上升，以便抑制過多的消費和擴大生產(chǎn)；價格下降，以便刺激消費、減少生產(chǎn)和消除過多的存貨。

　　1．房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。（2003年考試試題）
　A．有用性、稀缺性、有效需求
　　B．供給、需求、利用狀況
　　C．權(quán)利、租金、利率
　　D．價值、使用價值、供求

　　答案：A

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