2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：按實物形態(tài)劃分的種類

　　三、按實物形態(tài)劃分的種類

　　按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可把房地產(chǎn)分為下列9類：

　?。?）土地。又可分為無建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

　?。?）建筑物。又可分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分為新的建筑物和舊的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分為正在建造的建筑物和停緩建的建筑物（如爛尾樓等）。

　?。?）土地與建筑物的綜合體。又可分為土地與已建造完成的建筑物的綜合體即現(xiàn)房和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體即在建工程或房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　?。?）房地產(chǎn)的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某層、某套。

　?。?）未來狀況下的房地產(chǎn)。其中最常見的一種是期房。期房是指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的的房地產(chǎn)。

　?。?）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)。例如，已被拆除的房屋，已被火災(zāi)、地震等災(zāi)害完全損毀的房屋。

　?。?）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如，建筑物的裝飾裝修部分，房地產(chǎn)受損狀況與完好狀況的差異部分。不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價值減損評估，通常是分別評估房地產(chǎn)在完好狀況下的價值和在受損狀況下的價值，然后將兩者之差作為價值減損額。

　?。?）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如，正在運營、使用的賓館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場、影劇院、游樂場、碼頭。在這種情況下，通常不能把它視為一些單項資產(chǎn)的簡單集合來估價，即不能將它所包含的資產(chǎn)分別估價后加總作為其評估價值，而應(yīng)將它作為一個持續(xù)經(jīng)營的有機組織，根據(jù)其具有的收益能力來估價；除非是評估它破產(chǎn)、停業(yè)等之后的殘余價值。

　?。?）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如，一個企業(yè)中的土地或房屋。需要指出的是，上述房地產(chǎn)雖然是從實物角度來劃分的，但評估其價值仍然包括實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面。

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