2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》資料：估價結果

　　（3）如果重新開發(fā)建設一宗類似房地產(chǎn)需要多少費用-基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設類似房地產(chǎn)所必要的代價，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本來衡量其價值。

　　由上述三個途徑便產(chǎn)生了三大基本估價方法，即市場法、收益法和成本法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。

　　關于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法（cost approach）、市場比較法（market comparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三種；英國體系為比較法（compari sonmethod，comparative method）、投資法（investment method）、剩余法（residual method）、利潤法（profits method）、承包商法（contractors method）五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法（income approach，兩者的區(qū)別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價，利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價），而剩余法和承包商法可以歸為成本法（cost based approach）。因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質(zhì)上是相同的。

　　本書將在后面的章節(jié)中分別介紹市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法及其運用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件，這些方法有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。估價師應當熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，正確運用估價方法進行估價。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，當理論上可以同時采用多種估價方法進行估價的，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。

　　8．如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。（ ）（2002年試題）

　　答案：對

　　十一、估價結果

　　估價結果是指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關專業(yè)意見。由于估價結果對估價委托人十分重要，估價委托人通常會對估價結果有特別的期望。但因估價工作的客觀公正性質(zhì)，估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求估價委托人或其他估價利害關系人對估價結果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行；更不得迎合估價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業(yè)務。

　　還值得說明的是，雖然要求估價結果是客觀合理的，但實際上的估價結果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師專業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結果和實際上的估價結果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價結果存在問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況因成交日期與估價時點不同而發(fā)生了變化。

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