2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析測(cè)試題（八）

　?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y(cè)算過(guò)程成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)1． 土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18（元/m2）（計(jì)算過(guò)程略）

　　價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05（萬(wàn)元）

　　2．開(kāi)發(fā)成本

　　2.1 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）

　　2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/ m2（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬(wàn)元。

　　2.3 建筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62（萬(wàn)元）

　　則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01（萬(wàn)元）

　　3．管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資．辦公費(fèi)．差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的2%-4%，本次評(píng)估取其中間值，即按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)取。

　　555.01×3%=16.65（萬(wàn)元）

　　4．投資利息按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬(wàn)元）

　　5．銷售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

　　6．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%. 555.01×15%=83.25（萬(wàn)元）

　　7．運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬(wàn)元）

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