2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料（2）

　　4、建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式（應(yīng)以一次付清需要支付得金額為準(zhǔn)）、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算-買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。

　　5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格偏差，將可比實(shí)例的成交價格調(diào)整為正常價格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買的交易；c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動機(jī)或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：

　?、?正常成交價格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價格

　　② 正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際支付的價格。

　　6、交易日期修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點(diǎn)的價格。可通過價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。

　　① 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=在估價時點(diǎn)的價格

　?、诓捎闷趦?nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=在估價時點(diǎn)的價格

　　在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。

　　在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。

　　7、房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。

　　思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史ā⒉铑~法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。

　　8、求取比準(zhǔn)價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%.

　　9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點(diǎn)是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明。

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