09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百三十四）

　　物權(quán)法解釋：第一百三十八條[建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容]

　　第一百三十八條　采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：

　　（一）當(dāng)事人的名稱和住所；

　　（二）土地界址、面積等；

　?。ㄈ┙ㄖ?、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；

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　?。┏鲎尳鸬荣M(fèi)用及其支付方式；

　?。ㄆ撸┙鉀Q爭議的方法。

　　[解釋]本條是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的規(guī)定。

　　以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，不論是采取拍賣、招標(biāo)等公開競價(jià)方式，還是采取協(xié)議的方式，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，以明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)合同屬于民事合同，雖然各級(jí)人民政府代表國家，以土地所有人的身份與建設(shè)用地使用權(quán)人簽訂出讓合同，但是該合同屬于國家以民事主體的身份與其他主體從事的交易行為。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容主要包括：

　　（1）當(dāng)事人的名稱和住所。當(dāng)事人的名稱和住所，是合同中最基本的要件。如果不寫明當(dāng)事人，合同由誰履行就不明確，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)更無從談起。雖然出讓的土地屬于國家所有，但是在出讓合同中，國家并不列為出讓人。目前一般是由市、縣人民政府土地行政主管部門代表國家作為出讓人。在實(shí)踐中曾出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓人的情況，根據(jù)2005年最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋的規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓人與受讓方簽訂的出讓合同在該司法解釋實(shí)施后是無效的。

　　（2）土地界址、面積等。建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)明出讓建設(shè)用地的具體界址、面積等基本的用地狀況。為了準(zhǔn)確界定建設(shè)用地的基本數(shù)據(jù)，建設(shè)用地使用權(quán)合同一般會(huì)附“出讓宗地界址圖”，標(biāo)明建設(shè)用地的位置、四至范圍等，該附件須經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)。

　?。?）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間。根據(jù)本法第一百三十六條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。因此，在分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，必須界定每一建設(shè)用地使用權(quán)具體占用的空間，即標(biāo)明建設(shè)用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的高度和深度，使建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。

　?。?）土地用途。土地用途是建設(shè)用地使用權(quán)合同的重要內(nèi)容。土地用途可以分為工業(yè)、商業(yè)、娛樂、住宅等用途。我國對(duì)建設(shè)用地實(shí)行用途管制，不同用途的建設(shè)用地的使用期限是不同的。為了保證建設(shè)用地使用權(quán)人按照約定的用途使用建設(shè)用地，在合同期限內(nèi)，建設(shè)用地使用權(quán)人不得擅自改變建設(shè)用地的用途；需要改變建設(shè)用地使用權(quán)用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓人的同意并經(jīng)土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，重新簽訂或者更改原有的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理相應(yīng)的登記。

　?。?）使用期限。以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)都有期限的規(guī)定。比如，居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的期限自出讓人向建設(shè)用地使用權(quán)人實(shí)際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年限自合同簽訂之日起算。

　?。?）出讓金等費(fèi)用及其支付方式。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)是有償?shù)?，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金等費(fèi)用。出讓金等費(fèi)用及其支付方式，土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法對(duì)此都做了規(guī)定，明確應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。同時(shí)，也明確了合同雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任。建設(shè)用地使用權(quán)人未按照出讓合同約定支付出讓金等費(fèi)用的，出讓人有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。建設(shè)用地使用權(quán)人按照出讓合同約定支付出讓金的，市、縣人民政府土地行政主管部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地行政主管部門返還出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。根據(jù)最高人民法院的司法解釋的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。關(guān)于出讓金的支付方式，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。不過，目前對(duì)于采取拍賣、招標(biāo)等公開競價(jià)方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，其出讓金的支付方式可以采取一次性支付或者分期支付的辦法。逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

　?。?）解決爭議的方法。因履行建設(shè)用地使用權(quán)合同發(fā)生爭議的，出讓人和建設(shè)用地使用權(quán)人可以雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交雙方當(dāng)事人指定的仲裁委員會(huì)仲裁，或者依法向人民法院起訴。

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