09年房地產(chǎn)估價師輔導：物權法解釋（八十二）

　　物權法解釋：第八十二條[物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關系]

　　第八十二條　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　[解釋]本條是關于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關系的規(guī)定。

　　根據(jù)物權法第八十一條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施進行管理。選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的辦法、程序等，應當依據(jù)第七十六條的規(guī)定由業(yè)主共同決定。業(yè)主選好物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人后，應當簽訂物業(yè)管理合同，將自己對建筑物及其附屬設施的管理權利委托給選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。因此，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間是一種合同關系。

　　在物業(yè)服務合同中，業(yè)主應當將自己委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的權限范圍、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等做出規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主簽訂委托合同后，應當按照合同的約定向業(yè)主提供相應的服務。《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)b物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施能否正常有效的運轉，建筑區(qū)劃內的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個業(yè)主的切身利益，關系著社會的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務合同的過程中，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當接受業(yè)主的監(jiān)督?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務有：扭）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；（2）接受管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應當及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督具體可以采取如下不同形式，如對物業(yè)服務企業(yè)履行合同的情況提出批評、建議，查詢物業(yè)服務企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理的各種檔案材料。查詢物業(yè)服務企業(yè)的收費情況等。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務，履行好合同規(guī)定的義務。

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