房地產(chǎn)估價(jià)師：商品房買(mǎi)賣(mài)合同（一）

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同（掌握）

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2000年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)原于1995年頒布的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《示范文本》）。

　?。?）商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1）當(dāng)事人名稱(chēng)和姓名、住所；2）商品房基本情況；3）商品房的銷(xiāo)售方式；4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5）交付使用條件及日期；6）裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾；7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11）解決爭(zhēng)議的辦法；12）違約責(zé)任；13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。

　　（2）計(jì)價(jià)方式

　　商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對(duì)房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　（3）誤差的處理方式

　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：

　　面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　　2）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

　　買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房日期30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

　　買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3％的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

　　按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計(jì)算問(wèn)題。

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