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提要： 樓市的下滑是2014年中國經(jīng)濟(jì)增速下滑的重要原因之一，3月3日，全國政協(xié)十二屆三次會議正式召開前期，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者對全國政協(xié)委員、中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林等14名委員進(jìn)行了問卷調(diào)查，他們均表示樓市已迎來“拐點(diǎn)”，正由過去的快速增長過渡到平穩(wěn)增長、適度調(diào)整的階段，他們呼吁，要建立差別化“救市”政策，運(yùn)用行政機(jī)制和市場機(jī)制千方百計地去庫存，開發(fā)商要開始適應(yīng)樓市“新常態(tài)”，這是破解樓市難題的關(guān)鍵。
樓市的下滑是2014年中國經(jīng)濟(jì)增速下滑的重要原因之一，3月3日，全國政協(xié)十二屆三次會議正式召開前期，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者對全國政協(xié)委員、中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林等14名委員進(jìn)行了問卷調(diào)查，他們均表示樓市已迎來“拐點(diǎn)”，正由過去的快速增長過渡到平穩(wěn)增長、適度調(diào)整的階段，他們呼吁，要建立差別化“救市”政策，運(yùn)用行政機(jī)制和市場機(jī)制千方百計地去庫存，開發(fā)商要開始適應(yīng)樓市“新常態(tài)”，這是破解樓市難題的關(guān)鍵。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2005年末，商品房待售面積僅為1.4億平方米。而2014年末，全國商品房待售面積高達(dá)6.21億平方米，創(chuàng)歷史新高，相當(dāng)于2008年一年全國商品房銷售面積，部分市場人士認(rèn)為，如果樓市成交持續(xù)陰跌，房價出現(xiàn)寬幅震蕩，個別庫存量巨大的二三層城市將出現(xiàn)崩盤。
在經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者參與調(diào)查問卷中，全國政協(xié)委員，天津市僑聯(lián)副主席潘慶林甚至表示二三線樓市“繁榮”是虛假繁榮，他點(diǎn)名批評了鄂爾多斯等鬼城現(xiàn)象，“我現(xiàn)在就租房，不會買房，你們也別買房，反正我就是不買房。”
對此，全國政協(xié)委員、營口市副市長高煒向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，二三線樓市“崩盤論”完全是聳人聽聞的言論，是一種“浮夸”語言，許多二三線樓市已告別了“野蠻成長”階段，開始步入了樓市新常態(tài)，即常態(tài)化。所以現(xiàn)在政府需要做的是抱著平常人的心態(tài)去對待房地產(chǎn)，引導(dǎo)其軟著陸，穩(wěn)觸底，瘦身轉(zhuǎn)型，平穩(wěn)運(yùn)行，回歸市場，漸入平常。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：我知道你的提案是關(guān)于土地管制制度改革，但我知道你是主管一個城市房地產(chǎn)的副市長，所以我想問一下你怎么看待目前的二三線城市樓市“崩盤論”。
高煒：二三線城市樓市“崩盤論”有些聳人聽聞，我的理由主要有以下三點(diǎn)：一、目前中國的城鎮(zhèn)化率僅為54%，仍有上升空間，這樣的上升空間必然帶來剛需進(jìn)入市場，2014年中國城鎮(zhèn)人口增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率提高了1.04個百分點(diǎn)，所以城鎮(zhèn)化的背景會造成新進(jìn)城市人口對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。二、剛需的“高峰”時期正在到來，也就是1985-1991年的人群開始釋放財富時點(diǎn)已經(jīng)到來，這一波剛需可能遠(yuǎn)小于上一輪樓市高峰(70后)，但不管怎樣這群人將給一線、二線和三線等樓市帶來巨大的市場。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：但別人都說營口市是中國頭號鬼城，營口市是二三線樓市的典型代表。你要不要回應(yīng)一下？
高煒：目前我們營口的房地產(chǎn)市場已迎來“拐點(diǎn)”，我稱為回歸“新常態(tài)”。這樣的說法有具體的房地產(chǎn)指標(biāo)。我給你3個樓市指標(biāo)。第一個樓市指標(biāo)是我們營口的房地產(chǎn)開發(fā)投資額現(xiàn)在只有12%-13%，過去我們高的時候這個比例達(dá)到30%，很長一段時間是25%-30%。第二個指標(biāo)是我們的房地產(chǎn)投資規(guī)模，我們目前房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模大約350萬平方米，實(shí)際銷售面積有300萬平方米，我們用了3年時間(2012年、2013年和2014年)去掉了1000萬平方米的庫存，算是在三線城市里面轉(zhuǎn)型比較超前的。第三個是房價價格波動指標(biāo)，我們目前房價價格在-2%-2%浮動，就是房價上漲最多上漲2%，下降也最多下降2%。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你這么一說，開發(fā)商都不愿意進(jìn)入營口發(fā)展。
高煒：我們理性了。因?yàn)槲覀冎罉鞘械狞S金時期已經(jīng)過去了，它不是像過去那樣，它就是一臺臺會賺大錢、賺快錢、易賺錢的“機(jī)器”，只要你是開發(fā)商，你就能賺錢，我們已經(jīng)擁有“地產(chǎn)已回歸常態(tài)”的心態(tài)，所以我們也會選擇開發(fā)商，一些不合格的開發(fā)商我們也會清理出去，比如不符合城市規(guī)劃等，其實(shí)最終的目的都是為了營造有利于房地產(chǎn)業(yè)改革創(chuàng)新常態(tài)化發(fā)展的市場環(huán)境。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：營口常住人口240多萬人，市本級的四個區(qū)人口卻只有35萬左右，3年時間如何去掉1000萬平方米的庫存？
高煒：辦法很簡單，就是從兩個“源頭”入手，一個是供地，這需要我們調(diào)整供地節(jié)奏，其實(shí)是加大商品房的銷售力度。其實(shí)新常態(tài)也好，舊常態(tài)也好，政府要有所為有所不為，你說現(xiàn)在樓市進(jìn)入“新常態(tài)”，這個時候政府就完全不管，這個也是不行的。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你對樓市去庫存有什么建議？
高煒：首先，我們要完善多元化的保障制度，比如我們可以通過回購商品房作為保障房就是解決高庫存的方式之一，當(dāng)然這個時候要注意“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”公平性原則。其次，供地規(guī)模決定著商品房規(guī)模，所以我們要監(jiān)測潛在住房供應(yīng)規(guī)模，嚴(yán)格控制供地結(jié)構(gòu)、規(guī)模和節(jié)奏。我不主張我們地方政府在這個時候完全對樓市“無作為”，這個時候地方政府要做的就是樓市調(diào)控手段越來越市場化、越來越精準(zhǔn)。
