北京下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展預估

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        2013年年初，當我們用一種恐慌的態(tài)度投身樓市，讓2013年3月的“政策末班車效應”帶來約平時3倍的成交量后，“京版國五條”悄然落地?！熬┌鎳鍡l”之后，4月開始下達的各種相關公告和后續(xù)政策紛至沓來。

        近幾年，政策在不斷收緊和不斷完善中進化，“新版國五條”無疑是之前政策的2.0版，在近一步緊縮了購房資格、提高二套首付以及貸款利率后，更是突破性地讓20%的個稅政策成為二手市場的“杜冷丁”。而之后發(fā)布的有關稅收問題的公告，以及公積金使用細則更是完善了整個調(diào)控政策體系。

        目前，現(xiàn)有的政策體系是圍繞“供應”、“需求”、“資金”這三個核心要點形成的，后續(xù)的政策不出意料也會在這三個要點上著力。例如，5月17日印發(fā)的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》就是對現(xiàn)有政策體系中針對資金因素的一種補充和完善。而從目前的實際情況來看，由于上半年政策扎堆，市場還處于政策適應期，外加“限價”政策影響，供需矛盾凸顯，并不利于房價穩(wěn)定。同時“錢荒”的爆發(fā)，也讓拿錢吹起來的地產(chǎn)氣球暴露在風險當中，在這種情況下，下半年房地產(chǎn)政策不會有太大動作，將會以穩(wěn)為主。

        受政策及翹尾因素影響，上半年樓市先揚后抑，有恐慌性購房導致的3月整體成交6.3萬套的瘋狂，也有政策落地后整體成交1.3萬套的蕭條。在政策因素以及經(jīng)濟背景下，預計下半年樓市整體成交以點帶面的現(xiàn)象將會更為突出，剛需輸出地為京城重要成交熱點。

        根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全市共新增新建住宅24592套，其中通州提供新房7162套，提供新房總量最大，其次是房山區(qū)，提供新房數(shù)量4394套。兩個供應大戶所提供的房源數(shù)量接近整體供應量的一半。而兩個區(qū)域是非常典型的剛需輸出地，在市場剛需充裕的情況下，“逢開盤必漲價”的金地[簡介 最新動態(tài)]格林格林項目也屢屢創(chuàng)造日光成績，足見市場中剛需的求房若渴，以及其強勁的購買力。區(qū)域成交量的高漲直接催熱了整體市場，而這種以點帶面的市場趨勢也將會在下半年的市場中得到延續(xù)。同時，大量的購房需求也為下半年房價上漲提供了客觀條件。

         除了需求因素外，大熱的土地市場同樣為后市高房價埋下了隱患。今年上半年土地出讓金大豐收，僅上半年北京土地出讓金收入就與去年全年相當，達到了664億，可謂供需兩旺。而無論是用“面粉與面包”還是用“皮與毛”來比喻房價與地價相互影響、彼此依存的關系，高地價的指向都只有一處，那就是高房價。在政策平穩(wěn)的預期下，下半年房價穩(wěn)中有升是大概率事件。

         在成交量方面，依照目前的市場狀況，新房成交量在相當程度上依賴于市場供應量，由于“限價上市”依舊為供應端帶來不小阻力，從而，房企與政府的博弈過程將直接影響新房成交走向。

        在二手市場方面，由于個稅繳納方法的變動直接加重了二手房的購置成本，同時最低計稅價的上調(diào)又進一步壓縮了免稅空間，直接影響購房者的購房意愿，下半年二手市場將繼續(xù)考驗購房者的資金實力。在整體經(jīng)濟增長放緩背景以及“錢荒”帶來的恐慌中，下半年二手市場整體交易情況并不樂觀。整體來看，二手市場將處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

        土地市場的火熱成交不僅帶來了高房價的預期，同時也在一定程度上加速了京城傳統(tǒng)住宅板塊功能屬性的進一步形成。在將泰禾地產(chǎn)拿下的孫河地塊推上風口浪尖后，我們開始期待下一個“院子”會給我們帶來怎樣的單價震撼，超高的地價也直接將孫河“保送”到了豪宅軍團，使傳統(tǒng)豪宅板塊擴容。而孫河的崛起也將讓京城各區(qū)域板塊間的差異在不遠的未來逐漸顯現(xiàn)出來。