北京下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)估

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        2013年年初，當(dāng)我們用一種恐慌的態(tài)度投身樓市，讓2013年3月的“政策末班車效應(yīng)”帶來(lái)約平時(shí)3倍的成交量后，“京版國(guó)五條”悄然落地?！熬┌鎳?guó)五條”之后，4月開(kāi)始下達(dá)的各種相關(guān)公告和后續(xù)政策紛至沓來(lái)。

        近幾年，政策在不斷收緊和不斷完善中進(jìn)化，“新版國(guó)五條”無(wú)疑是之前政策的2.0版，在近一步緊縮了購(gòu)房資格、提高二套首付以及貸款利率后，更是突破性地讓20%的個(gè)稅政策成為二手市場(chǎng)的“杜冷丁”。而之后發(fā)布的有關(guān)稅收問(wèn)題的公告，以及公積金使用細(xì)則更是完善了整個(gè)調(diào)控政策體系。

        目前，現(xiàn)有的政策體系是圍繞“供應(yīng)”、“需求”、“資金”這三個(gè)核心要點(diǎn)形成的，后續(xù)的政策不出意料也會(huì)在這三個(gè)要點(diǎn)上著力。例如，5月17日印發(fā)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》就是對(duì)現(xiàn)有政策體系中針對(duì)資金因素的一種補(bǔ)充和完善。而從目前的實(shí)際情況來(lái)看，由于上半年政策扎堆，市場(chǎng)還處于政策適應(yīng)期，外加“限價(jià)”政策影響，供需矛盾凸顯，并不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。同時(shí)“錢荒”的爆發(fā)，也讓拿錢吹起來(lái)的地產(chǎn)氣球暴露在風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，在這種情況下，下半年房地產(chǎn)政策不會(huì)有太大動(dòng)作，將會(huì)以穩(wěn)為主。

        受政策及翹尾因素影響，上半年樓市先揚(yáng)后抑，有恐慌性購(gòu)房導(dǎo)致的3月整體成交6.3萬(wàn)套的瘋狂，也有政策落地后整體成交1.3萬(wàn)套的蕭條。在政策因素以及經(jīng)濟(jì)背景下，預(yù)計(jì)下半年樓市整體成交以點(diǎn)帶面的現(xiàn)象將會(huì)更為突出，剛需輸出地為京城重要成交熱點(diǎn)。

        根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全市共新增新建住宅24592套，其中通州提供新房7162套，提供新房總量最大，其次是房山區(qū)，提供新房數(shù)量4394套。兩個(gè)供應(yīng)大戶所提供的房源數(shù)量接近整體供應(yīng)量的一半。而兩個(gè)區(qū)域是非常典型的剛需輸出地，在市場(chǎng)剛需充裕的情況下，“逢開(kāi)盤必漲價(jià)”的金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]格林格林項(xiàng)目也屢屢創(chuàng)造日光成績(jī)，足見(jiàn)市場(chǎng)中剛需的求房若渴，以及其強(qiáng)勁的購(gòu)買力。區(qū)域成交量的高漲直接催熱了整體市場(chǎng)，而這種以點(diǎn)帶面的市場(chǎng)趨勢(shì)也將會(huì)在下半年的市場(chǎng)中得到延續(xù)。同時(shí)，大量的購(gòu)房需求也為下半年房?jī)r(jià)上漲提供了客觀條件。

         除了需求因素外，大熱的土地市場(chǎng)同樣為后市高房?jī)r(jià)埋下了隱患。今年上半年土地出讓金大豐收，僅上半年北京土地出讓金收入就與去年全年相當(dāng)，達(dá)到了664億，可謂供需兩旺。而無(wú)論是用“面粉與面包”還是用“皮與毛”來(lái)比喻房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響、彼此依存的關(guān)系，高地價(jià)的指向都只有一處，那就是高房?jī)r(jià)。在政策平穩(wěn)的預(yù)期下，下半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是大概率事件。

         在成交量方面，依照目前的市場(chǎng)狀況，新房成交量在相當(dāng)程度上依賴于市場(chǎng)供應(yīng)量，由于“限價(jià)上市”依舊為供應(yīng)端帶來(lái)不小阻力，從而，房企與政府的博弈過(guò)程將直接影響新房成交走向。

        在二手市場(chǎng)方面，由于個(gè)稅繳納方法的變動(dòng)直接加重了二手房的購(gòu)置成本，同時(shí)最低計(jì)稅價(jià)的上調(diào)又進(jìn)一步壓縮了免稅空間，直接影響購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，下半年二手市場(chǎng)將繼續(xù)考驗(yàn)購(gòu)房者的資金實(shí)力。在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩背景以及“錢荒”帶來(lái)的恐慌中，下半年二手市場(chǎng)整體交易情況并不樂(lè)觀。整體來(lái)看，二手市場(chǎng)將處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

        土地市場(chǎng)的火熱成交不僅帶來(lái)了高房?jī)r(jià)的預(yù)期，同時(shí)也在一定程度上加速了京城傳統(tǒng)住宅板塊功能屬性的進(jìn)一步形成。在將泰禾地產(chǎn)拿下的孫河地塊推上風(fēng)口浪尖后，我們開(kāi)始期待下一個(gè)“院子”會(huì)給我們帶來(lái)怎樣的單價(jià)震撼，超高的地價(jià)也直接將孫河“保送”到了豪宅軍團(tuán)，使傳統(tǒng)豪宅板塊擴(kuò)容。而孫河的崛起也將讓京城各區(qū)域板塊間的差異在不遠(yuǎn)的未來(lái)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。